求教大神， 关于贷款问题
近期同sparkasse 谈贷款买房问题， 给的angebot有点迷茫，不知道如何选择， 求教了。2手房， 总价33万， 5到6万首付，贷款27万。
1，fest zinsen 25年 1.8到2，
2， 混合浮动zinsen, 20年， 其中10年期，1,2的zinsen， 10年过后，再谈zinsen, 款额自己定，比如说可以选10万
15年期，1,6的zinsen, 比如说选17万，15年后再谈zinsen, 这样混合还，每月一共还1200左右。
当然2，不知道10，或15年zinsen是什么情况。还是这种angebot太忽悠了。
我倾向于1，但是不知道2有利在哪里。求赐教。谢了 周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说
同问，一和二到底利弊搞不清，我还以为一好呢，见底了，到点还完。太多学问！谢谢大家！ 你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可以还完完全贷款额，但是第二种期限（10年）之内还不完。
那还不完怎么办？没关系，银行无所谓的，他会在期限快到的时候跟你坐下来再谈一次，你那个时候可以根据自己当时手头上的情况，决定是一次还清所有余款呢，还是全部余额和银行再签一个贷款合同呢，还是还一部分之后继续贷款剩下的部分呢。这是很灵活的决定。
至于该选10年还是25年的决定，也并不难，看Zins嘛~ 也许你会觉得最近的贷款史无前例的低，这是没错的，所以你可能是在担心，如果签了10年的，10年之后贷款的Zins没有今天这么低了的话，那10年之后如果再跟银行签贷款付余款的话，利息就会比现在给得多了，所以，你想选1。但你要知道，银行现在给你的这个25年的Zins和10年的Zins之间，有至少百分之0.6的区别。
如果你现在跟他签了25年的，也就是说前面10年，你要每年都比签10年的多付百分之0.6，按照你贷款27万来算，每年至少多付1千多吧，具体是从1600起，每年递减一点点，不多~
如果你现在跟他签了10年的，那每年至少省那个1600欧递减的，可以省10年。我们假设你这十年每年都没有余钱还Sondertilgung，只付每个月那1200还贷款，那到了10年的时候你手头上还剩下21万的余款要付。我们再假设你到时候还是没有半毛钱能一次还银行，于是只能继续全额贷款这21万。最后，咱们再假设到时候德国经济一片大好，贷款10年的利息升到了2.5%，比现在贵一倍多。那么，发生了什么呢？从这第11年开始，接下来的10年，你每年比从一开始就签了25年的，要多给1千多，具体是从1500欧起，每年递减一点点，不多~ 现在看出来了么？你前面10年省下的的利息，后面10年慢慢多还回去，差不多持平，不亏不赚。但只要10年后贷款利息低于2.5%，你就赚了，而如果高于2.5%很多，你会亏。但是你不要忘了，我前面的假设都是最糟糕的情况。正常来说，你每年多少都能还点Sondertilgung，加上升职加薪中彩票爸妈发红包的几率，10年到期的时候，多少也能一次性还给银行一些，这样七七八八下来，10年后你应该用不着跟银行继续贷款21万那么多。即使到时候利息真的超过2.5%，你可能还是不至于每年 比一开始就25年贷款的多给1500那么多。加上前面10年你省下的利息，总的来说，赢面比较大~
如果你觉得我说的有道理，想签10年的，那我最后再给你个建议：不用跟银行现在就说好咱们10年后要如何如何，现在就再跟他签一个之后继续15年的如何如何。10年后那天的灵活性和主动权要掌握在自己手里！现在就跟他谈好了这10年贷款就OK，结束时候咱们再说~ 你忘了，他也不会忘了找你谈的~~ 再说，说不定你换家银行贷款还他剩下的余款呢~
加油咯，祝你顺利！ fisch333 发表于 2015-4-1 23:25
周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说
这种有什么优势吗？ 本帖最后由 流晓咪拓 于 2015-4-2 14:26 编辑
三宅一生 发表于 2015-4-2 11:32
你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可 ...
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情况一样吗？银行人员说的是10年和15年的混着，同时laufen，但是金额自己定。但是你说的只是1个laufzeit，比如10年。银行当时说的时候，我们听的不很明白，不太了解两个利率一起进行是个什么情况？
每年还多少钱怎么个算法？比如10年1.2的zinsen,每月1200，一年还钱数就是1200(1+1.2%)*12 ?我觉得你分析的很有道理，如果计算正确，当然先签10年这种比较合算。银行给我们提供给了sondertilgung, 10%。 我们觉得应该每年下来除开还贷的钱，还是可以稍微攒一些的。只是不敢保证一定能还到10%。不过听说如果头一年还不到10%，sondertilgung就会被银行取消，不晓得你知道这个吗，是不是真的。
至于10年之后，如果有余钱能全额还掉本金或者部分本金是最好不过的，只是银行同意还本金吗？或者像你提议的，现在就和银行谈好一个续签15年固定zinsen的贷款。这种情况也可以和银行谈吗？按这种情况，其实有10年之后都要不了15年，或者更少就可以还完，当然是希望，呵呵 流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...
我又看了一遍你的一楼，这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款合同，都是固定利息的，分别是10年期和15年期，总额是27万，至于你想怎么在这两边分这27万，又怎么在这两边分你的Rate，他无所谓。
如果你认同我之前对比25年和10年的例子，你就能轻易的明白，对比这10年和15年的情况是一样一样的，也就是说，还不如27万全指望10年贷款，分给15年贷款合同0欧。也就是说，只跟他签一个10年的就好。
分散两边的唯一好处是：给你10年后的那个决定时刻做个利息保障，即，如果那时候利息高到一个不行，你还有15年那个利息没变过，所以利息损失仅限于10年那个。但如果你对你10年之内Sondertilung的能力稍有信心，同时对德国的经济巨快复苏没有那么多信心的话，果断用不着这个保障~ 流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...
关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还能存出一大笔钱的人来说比较有用。一般人一般合同的话，5%就很合理了。如果你还不满10%，只能勉强还到5%的话，多余的对你没有半点用处。
举个例子，教你一个简单的办法估计自己还Sondertilgung的能力。例如你每年预计能最多攒下不到3万欧，去掉你每个月还他的Rate1200，那就还剩下1万五左右的多余还款能力，这个钱大概就是你的27万贷款的5%多一点。如果你的实际情况和我说的这个例子相似，那你可以果断问银行能否只要5%的Sondertilgung，让他把你的Zins降下来一点。如果银行同意，就跟他讲价尽量降低Zins。如果他说Zins已经最低了，那你就留着你的10%的Sondertilgung，等着中彩票的时候一次还他一堆！
至于还不满下一年是不是会取消，每个银行的实际要求都不同，一定要先跟你家银行问好了！除了这一点要问明白之外，还有一点，就是每年还Sondertilgung的日子是固定的某一天呢，还是只要是这一年，随便你哪天爱还他都行，这个也是每家银行不一样~ 切记切记！ 流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...
关于你的最后一个问题：你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一，对你不利，主动权要争取掌握在十年之后的你手里，不是今天的银行手里。第二，银行没办法跟你做这个合同，因为他无法预计10年之后的贷款利息，谈贷款合同的利息都是短期有效的，不能预约！第三，所有帐面上一算就知道 每年只还Rate到期还有余额未还完的那种贷款合同，在你的10年期固定利息条款下面，都有另外一条，明显标示着：从10年期后的第一个月开始，余款自动转为浮动式，根据当时的具体利息相应调整。而浮动式贷款的特色就是，你爱哪天还多少都随便你，而且可以任意找一天全部或部分转为固定利息的贷款。这个特色也就意味着，你可以第一天就还他一半，同时告诉他，剩下那半，咱们签个新合同，就来个10年8年吧，利息嘛，你都跟我说说看，让我琢磨琢磨~~
懂了么？ 本帖最后由 peonyinnov 于 2015-4-2 18:24 编辑
三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgung的钱放中国做稳定的投资，哪怕定期存款收3，25利率还这里1点几的利息。等到10年后再把这笔钱全取出来一次还清。而且这样做还有个保险的地方是万一失业，两个月不交贷款都要拍卖楼了，那有笔钱在中国定存万一有事也能撑个一两年还房贷没问题，在这段时间里找工作或是卖房都好办。