求教大神， 关于贷款问题
近期同sparkasse 谈贷款买房问题， 给的angebot有点迷茫，不知道如何选择， 求教了。2手房， 总价33万， 5到6万首付，贷款27万。
1，fest zinsen 25年 1.8到2，
2， 混合浮动zinsen, 20年， 其中10年期，1,2的zinsen， 10年过后，再谈zinsen, 款额自己定，比如说可以选10万
15年期，1,6的zinsen, 比如说选17万，15年后再谈zinsen, 这样混合还，每月一共还1200左右。
当然2，不知道10，或15年zinsen是什么情况。还是这种angebot太忽悠了。
我倾向于1，但是不知道2有利在哪里。求赐教。谢了 周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说
同问，一和二到底利弊搞不清，我还以为一好呢，见底了，到点还完。太多学问！谢谢大家！ 你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可以还完完全贷款额，但是第二种期限（10年）之内还不完。
那还不完怎么办？没关系，银行无所谓的，他会在期限快到的时候跟你坐下来再谈一次，你那个时候可以根据自己当时手头上的情况，决定是一次还清所有余款呢，还是全部余额和银行再签一个贷款合同呢，还是还一部分之后继续贷款剩下的部分呢。这是很灵活的决定。
至于该选10年还是25年的决定，也并不难，看Zins嘛~ 也许你会觉得最近的贷款史无前例的低，这是没错的，所以你可能是在担心，如果签了10年的，10年之后贷款的Zins没有今天这么低了的话，那10年之后如果再跟银行签贷款付余款的话，利息就会比现在给得多了，所以，你想选1。但你要知道，银行现在给你的这个25年的Zins和10年的Zins之间，有至少百分之0.6的区别。
如果你现在跟他签了25年的，也就是说前面10年，你要每年都比签10年的多付百分之0.6，按照你贷款27万来算，每年至少多付1千多吧，具体是从1600起，每年递减一点点，不多~
如果你现在跟他签了10年的，那每年至少省那个1600欧递减的，可以省10年。我们假设你这十年每年都没有余钱还Sondertilgung，只付每个月那1200还贷款，那到了10年的时候你手头上还剩下21万的余款要付。我们再假设你到时候还是没有半毛钱能一次还银行，于是只能继续全额贷款这21万。最后，咱们再假设到时候德国经济一片大好，贷款10年的利息升到了2.5%，比现在贵一倍多。那么，发生了什么呢？从这第11年开始，接下来的10年，你每年比从一开始就签了25年的，要多给1千多，具体是从1500欧起，每年递减一点点，不多~ 现在看出来了么？你前面10年省下的的利息，后面10年慢慢多还回去，差不多持平，不亏不赚。但只要10年后贷款利息低于2.5%，你就赚了，而如果高于2.5%很多，你会亏。但是你不要忘了，我前面的假设都是最糟糕的情况。正常来说，你每年多少都能还点Sondertilgung，加上升职加薪中彩票爸妈发红包的几率，10年到期的时候，多少也能一次性还给银行一些，这样七七八八下来，10年后你应该用不着跟银行继续贷款21万那么多。即使到时候利息真的超过2.5%，你可能还是不至于每年 比一开始就25年贷款的多给1500那么多。加上前面10年你省下的利息，总的来说，赢面比较大~
如果你觉得我说的有道理，想签10年的，那我最后再给你个建议：不用跟银行现在就说好咱们10年后要如何如何，现在就再跟他签一个之后继续15年的如何如何。10年后那天的灵活性和主动权要掌握在自己手里！现在就跟他谈好了这10年贷款就OK，结束时候咱们再说~ 你忘了，他也不会忘了找你谈的~~ 再说，说不定你换家银行贷款还他剩下的余款呢~
加油咯，祝你顺利！ fisch333 发表于 2015-4-1 23:25
周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说
这种有什么优势吗？ 本帖最后由 流晓咪拓 于 2015-4-2 14:26 编辑
三宅一生 发表于 2015-4-2 11:32
你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可 ...
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情况一样吗？银行人员说的是10年和15年的混着，同时laufen，但是金额自己定。但是你说的只是1个laufzeit，比如10年。银行当时说的时候，我们听的不很明白，不太了解两个利率一起进行是个什么情况？
每年还多少钱怎么个算法？比如10年1.2的zinsen,每月1200，一年还钱数就是1200(1+1.2%)*12 ?我觉得你分析的很有道理，如果计算正确，当然先签10年这种比较合算。银行给我们提供给了sondertilgung, 10%。 我们觉得应该每年下来除开还贷的钱，还是可以稍微攒一些的。只是不敢保证一定能还到10%。不过听说如果头一年还不到10%，sondertilgung就会被银行取消，不晓得你知道这个吗，是不是真的。
至于10年之后，如果有余钱能全额还掉本金或者部分本金是最好不过的，只是银行同意还本金吗？或者像你提议的，现在就和银行谈好一个续签15年固定zinsen的贷款。这种情况也可以和银行谈吗？按这种情况，其实有10年之后都要不了15年，或者更少就可以还完，当然是希望，呵呵 流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...
我又看了一遍你的一楼，这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款合同，都是固定利息的，分别是10年期和15年期，总额是27万，至于你想怎么在这两边分这27万，又怎么在这两边分你的Rate，他无所谓。
如果你认同我之前对比25年和10年的例子，你就能轻易的明白，对比这10年和15年的情况是一样一样的，也就是说，还不如27万全指望10年贷款，分给15年贷款合同0欧。也就是说，只跟他签一个10年的就好。
分散两边的唯一好处是：给你10年后的那个决定时刻做个利息保障，即，如果那时候利息高到一个不行，你还有15年那个利息没变过，所以利息损失仅限于10年那个。但如果你对你10年之内Sondertilung的能力稍有信心，同时对德国的经济巨快复苏没有那么多信心的话，果断用不着这个保障~ 流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...
关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还能存出一大笔钱的人来说比较有用。一般人一般合同的话，5%就很合理了。如果你还不满10%，只能勉强还到5%的话，多余的对你没有半点用处。
举个例子，教你一个简单的办法估计自己还Sondertilgung的能力。例如你每年预计能最多攒下不到3万欧，去掉你每个月还他的Rate1200，那就还剩下1万五左右的多余还款能力，这个钱大概就是你的27万贷款的5%多一点。如果你的实际情况和我说的这个例子相似，那你可以果断问银行能否只要5%的Sondertilgung，让他把你的Zins降下来一点。如果银行同意，就跟他讲价尽量降低Zins。如果他说Zins已经最低了，那你就留着你的10%的Sondertilgung，等着中彩票的时候一次还他一堆！
至于还不满下一年是不是会取消，每个银行的实际要求都不同，一定要先跟你家银行问好了！除了这一点要问明白之外，还有一点，就是每年还Sondertilgung的日子是固定的某一天呢，还是只要是这一年，随便你哪天爱还他都行，这个也是每家银行不一样~ 切记切记！ 流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...
关于你的最后一个问题：你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一，对你不利，主动权要争取掌握在十年之后的你手里，不是今天的银行手里。第二，银行没办法跟你做这个合同，因为他无法预计10年之后的贷款利息，谈贷款合同的利息都是短期有效的，不能预约！第三，所有帐面上一算就知道 每年只还Rate到期还有余额未还完的那种贷款合同，在你的10年期固定利息条款下面，都有另外一条，明显标示着：从10年期后的第一个月开始，余款自动转为浮动式，根据当时的具体利息相应调整。而浮动式贷款的特色就是，你爱哪天还多少都随便你，而且可以任意找一天全部或部分转为固定利息的贷款。这个特色也就意味着，你可以第一天就还他一半，同时告诉他，剩下那半，咱们签个新合同，就来个10年8年吧，利息嘛，你都跟我说说看，让我琢磨琢磨~~
懂了么？ 本帖最后由 peonyinnov 于 2015-4-2 18:24 编辑
三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgung的钱放中国做稳定的投资，哪怕定期存款收3，25利率还这里1点几的利息。等到10年后再把这笔钱全取出来一次还清。而且这样做还有个保险的地方是万一失业，两个月不交贷款都要拍卖楼了，那有笔钱在中国定存万一有事也能撑个一两年还房贷没问题，在这段时间里找工作或是卖房都好办。 三宅一生 发表于 2015-4-2 14:43
我又看了一遍你的一楼，这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款 ...
你的意思是，完全没有必要选择1个15年的贷款同时进行，只要选一个10年的，或者说直接把27万全放到10年的贷款里，因为有可能10年后利率不会超过2.5，也有可能我们有余钱还sondertilgung或10年后一次还清一部分。大侠能不能多解释一下，10年和15年同时还是个什么情况？我认为的是两个单独的贷款期限，要么一前一后，加起来共25年。但是银行说的又是同时进行，但如果同时进行，一个月应该不止1200，一个10年的还1200, 另1个15年的不是也要还1000多吗？你说的这其中的好处是，即使10年后利率变的很高，也有15年的做个保障，其实也就是再多保障5年，5年后又需要再谈了，是这么回事吧 三宅一生 发表于 2015-4-2 14:53
关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还 ...
太有用了，谢谢！银行给我定了下周的第二次termin，那时候就估计要给银行表态选个还贷的方案。我们准备按你说的，减少sondertilgung到5%，问zins还能不能再降，希望银行到时候还能再给我们更好的angebot. 其实我自己认为，不论是10年后还一大笔，还是sondertilgung，最少还银行钱的方式当然是首付能尽量多付一些。但是现在看到坛子里好多朋友都提到现在利率低，完全没必要多付首付，可以留些钱投资理财划算之类的，我们也很犹豫。虽然钱不多，但也是老观念想少还些利息争取早点还完。也不晓得这想法对不对啊？ 三宅一生 发表于 2015-4-2 15:02
关于你的最后一个问题：你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一，对你不利，主动权要争取掌握 ...
哈哈，解释的很有意思。之前还担心怕银行不让10年后还本金，这样真是不错。我们准备把要跟银行落实的东西都写下来，看看银行的回答，尤其是你说的这个10年后的关于自动恢复为浮动利率的条款，到时候一定要仔细检查贷款合同！顺便问一下大侠，银行的贷款合同你们都是自己检查，还是给律师或者专家看？不过我觉得你是高手，合同对你应该没问题。太牛了，佩服 peonyinnov 发表于 2015-4-2 18:22
三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgu ...
有道理啊！我们也观察过一些国内的基金理财，说的6-7%回报率的都有。不过都是写的预期回报率，也不晓得真实收益有没有这么高，而且国内投资项目也不敢，总怕有点风险。我们人太老观念太老了，呵呵。德国银行这边存款利息又太低，实在找不到合适的投资项目。 流晓咪拓 发表于 2015-4-3 09:20
哈哈，解释的很有意思。之前还担心怕银行不让10年后还本金，这样真是不错。我们准备把要跟银行落实的东西 ...
贷款的合同很简单，就那么几个点，利息，Sondertilgung，时限，贷款额，就这几个，跟Berater说好了之后立合同，签字之前仔细看清楚合同上这几点和谈的时候是一致的，就行了~
其他部分是所有银行统一的，按法律走，错不了的，所以你不用找律师，浪费钱而已~ 流晓咪拓 发表于 2015-4-3 09:14
太有用了，谢谢！银行给我定了下周的第二次termin，那时候就估计要给银行表态选个还贷的方案。我们准备按 ...
其实做这个决定很简单，你有多余的钱的话，如果只是打定主意放德国，那银行几乎不会给你什么利息，那就还不如增加自己的付款额度，每年再多还Sondertilgung，这样就不用德国银行两头赚你的钱，至少可以省下一部分贷款的利息。但是，同样的钱，如果可以放回国内理财，又不担心人民币迅速贬值欧元迅速升值的话，那就该听Peonyinnoy的，那点贷款利息的损失很快就能通过国内的理财赚回来，而且还大有赚头~
看你的胆量和打算而已~ 流晓咪拓 发表于 2015-4-3 09:05
你的意思是，完全没有必要选择1个15年的贷款同时进行，只要选一个10年的，或者说直接把27万全放到10年的 ...
银行的意思肯定不是你先跟他签一个10年的，然后十年后再签一个15年的，就像我之前给你解释过的，银行不清楚10年后贷款利息是多少，没办法和你签一个未来的合同。所以，他是想跟你签两个合同，一个10年期，一个15年期，同时开始。
你需要27万，每个月还款能力是一千二，要分成两个合同。举个例子，签10年的合同跟银行借15万，每个月还800，同时签15年的合同借12万，每个月只还这个合同400。10年之后，第一个合同到期了，假设当初你借的这15万还剩下7万块没还，那到时候你去跟银行谈怎么处理剩下的7万，一次还清还是继续贷款，贷多少年，bulabula。又再过了5年，第二个合同也到期了，假设你借的12万还剩下8万，那你再跟银行再谈这剩下的8万想怎么处理，同样的bulabula。
分一个合同还是两个，你每个月还贷款的额度，以及你得到的贷款总额，是一样的，没区别~
所以，这种分两个合同(一长一短)的方案，就正好介于一个纯短期（例如10年）合同和一个纯长期（例如20年）合同的中间。前十年短期合同能省下的利息没那么多，同样，10年之后，因为那时利息可能大幅升高你可能承担的风险也同样不会那么多。
三宅一生 发表于 2015-4-3 20:18
其实做这个决定很简单，你有多余的钱的话，如果只是打定主意放德国，那银行几乎不会给你什么利息，那就还 ...
楼主如果担心汇率损失，中国银行好像也有直接定期存欧元，利息听说也不低。可以具体了解一下具体怎么存怎么取的问题。
如果确实靠谱，开个德国中国银行账号就可以把来回转帐手续费也省了。 本帖最后由 peonyinnov 于 2015-4-3 21:33 编辑
网上查了下欧元中行存款1年0.2，2年0.25:dizzy: 看来也对欧元没信心啊 peonyinnov 发表于 2015-4-3 20:30
网上查了下欧元中行存款1年0.2，2年0.25 看来也对欧元没信心啊
我早就对欧元储蓄没信心了，自从德国银行收我的手续费超过给我的利息之后。。。 {:4_285:} 三宅一生 发表于 2015-4-3 20:18
其实做这个决定很简单，你有多余的钱的话，如果只是打定主意放德国，那银行几乎不会给你什么利息，那就还 ...
明白了，谢谢大侠，感激，{:5_335:} 三宅一生 发表于 2015-4-3 20:08
贷款的合同很简单，就那么几个点，利息，Sondertilgung，时限，贷款额，就这几个，跟Berater说好了之后立 ...
好的，都记下了，受教了 三宅一生 发表于 2015-4-3 20:40
银行的意思肯定不是你先跟他签一个10年的，然后十年后再签一个15年的，就像我之前给你解释过的，银行不清 ...
现在明白了，原来是这么回事。谢谢你回复的这么详细，打字不容易，真是好人！！ peonyinnov 发表于 2015-4-3 21:25
楼主如果担心汇率损失，中国银行好像也有直接定期存欧元，利息听说也不低。可以具体了解一下具体怎么存怎 ...
我在国内银行存过一些，也没听过利息多高。回国取的时候也不方便，还要提前几天通知他们，小麻烦 三宅一生 发表于 2015-4-3 20:40
银行的意思肯定不是你先跟他签一个10年的，然后十年后再签一个15年的，就像我之前给你解释过的，银行不清 ...
哈哈，很有用，帮大忙了。感谢女侠！ peonyinnov 发表于 2015-4-2 18:22
三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgu ...
2个月不交贷款就要拍卖？银行应该不会期限这么短吧？ LZ，请问最后你怎么选的？第一家问的是DB，已经被各种angebot还有bauspar绕糊涂了{:5_392:} 三宅一生 发表于 2015-4-2 14:53
关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还 ...
正解。 对于需要贷款27万，还款能力1200的工薪族来说， 10%的sondertilgung是个坑。 会让利息增高零点几个百分点，而楼主突然升职，中奖，或者父母遗产的几率很小。 所以。。。。。，银行赚的面较大。
所以，10%对于楼主其实是个伪命题。 就像多花2300欧元可以买个省油的车，每百公里省1升油。其实，按12万公里算其实省不了多少。 学习了。
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