Notar后发现居住面积不符合Exposé，已经更新最后的结果了
本帖最后由 陈格 于 2015-5-12 10:43 编辑不负众望，来更新一下最后的结果。上周五和中介，以及Eigentümer三方会谈了大约两个小时，昨天下午收到中介的来信，把Provision从3,57%降到1,19%，虽然按照13平米来算的价格，仍然高于降低的这部分中介费，但是即便请律师上法庭，也未必就能追回的比这多，还要搭上很多精力，所以我们还是比较满意的。
因为我们都非法律专业人士，德语也非母语，想要和中介公司辩论（中介公司的老板是法律出身），还是要事先做一些功课的。德国对于这类买卖，有法律条文，但是都比较保护中介商，但是我们这个case情况特殊，卖家是从这家中介买的这所Haus，一直到上周五之前，他们从也没有看到过具体的Wohnflaechenberechnung（他们也真是够糊涂的，住了十年了也没想到过房子到底有多大）。当时在公证前我们已经和卖家讲了价，成交价我们是满意的，所以从我们的角度上并不想让卖家赔偿。这件事情应当说全部的责任在中介身上。
接下来说说具体的谈判技巧吧，其实说是技巧，还是都基于德国的法律条文，把相关的条例找来好好研究一下，找出对我们有利的那些写下来。
首先对于Verordnung zur Berechnung der Wohnflaeche，如何计算居住面积一定要烂熟于胸，德国计算居住面积的算法是很复杂的，每过几年就会有调整，所以对于二手房的居住面积本身计算就有一定的困难。如果卖家在购买后又经过重建，那么就更复杂了。我们就是这种情况。
我们谈判最关键的就是两点，第一中介即便是从卖家那里拿到相关的文件，也必须和真实房屋情况进行核实。显而易见的错误ersichtliche Unrichtigkeit，如果没有被发现，就是中介的失职。第二中介有责任根据买方的要求，提供相应的文件，基于我们在公证日的前一天已经发过邮件列出所有我们需要的文件清单，但是负责我们这担case的销售人员并未及时做出反应，导致我们在公证日前没有获得齐全的资料。这两点其实是他们的软肋。
所以我们要求Schadensersatz的原因，并非中介商在Expose上写错面积（这个其实是卖家的错误，他们在卖的时候就应该从Bauakten要齐所有材料，但是我们不想追究，他们都已经是风烛残年的老人，头脑也不是那么清楚了。），而是中介没有提供买家需要的材料。
Das Exposé ist mit den Angaben des Maklers in den Rechtsverkehr gelangt. Der Makler darf keine Angaben der Verkaeuferseite in sein Expose aufnehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen als ersichtliche unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich einzustufen sind. Eine stenge Plausibilitaetsprüfung von den übernommenen Informationen sollten Markler anlegen.
我们的软肋在于，没有把Wohnflaeche写到买卖合同里，只存在于Exposé，所以如果双方通过法律程序走，我们也未必能得多少优势。所以看帖的房友们，在房屋交易的时候，如果你是买方，一定要把所有你觉得重要的信息，数字，文字都完全地写入买卖合同。而如果你是卖方，就要尽量模糊数据，不要写的过于清楚，以免造成不必要的麻烦。
先写这些吧，因为每个案例都不同，也不能一概而论。但是只要做好功课，胸有成竹地去理论，其实还是有一些讨还赔偿的成功率的。 没法追究，kaufen wie gesehen. OSSI 发表于 2015-4-30 13:29
没法追究，kaufen wie gesehen.
居住面积不对难道不算房子的Mangelhaft吗?虽然差了6%，但是按照面积的价格来算也得几万欧。 我当初买房子时问NOTAR如果事后查出房子面积不符怎么办，他明确和我说没有办法。我想房价也不完全是以面积来计算的。 其实你们也有点责任，买的是二手房，也没看到具体面积数据，你们也不找人测量一下，就直接去notar了，{:5_383:} 心比我还大。
213跟173相差了整整40平了，妥妥一个大客厅的面积了，Terasse哪怕就算一半面积，那至少要80平了，你们买的时候总归是去看过房子的吧。170平左右，跟超过200平的面积的房子，要是我我一看就看出来了，因为差距也太大了啊。
现在问题是，你们都notar完了，真要闹上法庭，万一人家一口咬定说，当时告诉过你们的。那肿么办？
不过也不好说，要在这里问，具体的答案估计大家也没有，挺多能给你出出主意，你还是下礼拜拿上材料，找个律师去问问吧。 好像公证书上一般也不会写明居住面积的，你看看你的公证书，如果没写，你怎么追究呢?
居住面积你公证前就得要求中介给你齐全的材料，好的中介会把wfl Berechnung及图都提供给你的。现在你都签过字了，要不然你去消费者协会咨询下律师，看看他们有没有好的办法。 我觉得，德国房子本来也不是按平方米卖的！房子你们喜欢，价钱合适就OK啦！何必为了差的面积去打官司呢，其实只要喜欢，面积好用，那就值了！ 我们也在看房子，二手房子的面积怎么算的都有，中介也说主要看地点、格局、质量、价格！所以楼主别太着急上火的，能争取退给你们些钱更好，退不了其实你们喜欢那就值得了！不必要让自己不开心 deutour 发表于 2015-4-30 13:46
其实你们也有点责任，买的是二手房，也没看到具体面积数据，你们也不找人测量一下，就直接去notar了，{:5_3 ...
D姐讲的很对，我也奇怪了又不是第一次买房，怎么就傻了没核对面积呢。Terrasse的面积按照图纸是55-60，所以加上173，实际的居住面积应该在200上下。合同上没写面积，所以Expose就是唯一的证据了。幸好当时房价是和房东讲过价的，比Expose上的低了好几万，所以如果真差这13平米，我们也就认了，但是作为买方一定要讨个公道是不是，不说一定要追回多少钱，就是吃一堑长一智，下次买房的时候更有经验。 心情 发表于 2015-4-30 13:56
我们也在看房子，二手房子的面积怎么算的都有，中介也说主要看地点、格局、质量、价格！所以楼主别太着急上 ...
面积怎么能随便算呢，造的时候都在Bauakten那里留档的，所以一定查的到的。我们当时情况很特殊，一边买了块地想自己造，这边又说卖家愿意降价了(之前死也不跟我们讲价），所以就很着急，一着急可不就疏忽了呢！ 我记得面积好像要相差10%法庭才会支持。网上很多判例的。 irvine 发表于 2015-4-30 14:05
我记得面积好像要相差10%法庭才会支持。网上很多判例的。
是的，查了很多德国人的案例，确实也说10%以下能追回补偿的很少，幸好中介是一家非常有名的老牌公司，约了和卖家中介一起谈一次，就看我们的谈判功力了，肯定不会上法庭，房子肯定要了，就是有点不爽°°° 本帖最后由 deutour 于 2015-4-30 14:17 编辑
陈格 发表于 2015-4-30 14:02
D姐讲的很对，我也奇怪了又不是第一次买房，怎么就傻了没核对面积呢。Terrasse的面积按照图纸是55-60，所 ...
这次哑巴亏虽然吃的窝囊了点，你现在是特别生气，有点为了讨公道认死理了，你冷静一下，换个角度想，先这样，你这差了10几平，你算算这10几平的总价是多少钱。
然后真要闹上法庭，就等于三方都撕破脸了，其实也是两方撕破脸，中介跟卖家肯定站一条线上。到时候扯皮起来，你至少得请个人去重新测量，这也是花钱，而且毕竟你都notar完了，你占不了上风的。顶多顶多，有个若干赔偿，全部赔偿回来估计是不可能的了，这若干赔偿至少要扯皮很久，搭上很多精力跟律师费。估计到你手里也所剩无几了，这还要在有赔偿的情况下，万一没赔偿呢，白搭了精力跟律师费。
现在最好的是，你找个懂法律的朋友问问，还有当初的notar是你找的吗？
如果是你找的，你可以问问他。
不然冒冒然问律师，律师说白了也是要做生意的，只要有的打的官司，他肯定也建议你打。 泉水叮咚响 发表于 2015-4-30 13:50
好像公证书上一般也不会写明居住面积的，你看看你的公证书，如果没写，你怎么追究呢?
居住面积你公证前就 ...
Kaufvertrag里面积没写，只写了Grundstueck多大。没有买二手房的经验，所以确实是粗心了。等我们和卖家和中介三方谈一下，再来更新进展吧！ deutour 发表于 2015-4-30 14:15
这次哑巴亏虽然吃的窝囊了点，你现在是特别生气，有点为了讨公道认死理了，你冷静一下，换个角度想，先 ...
官司不想打，这套房子目前这个价格，我们拿的很开心了。面积小了十多平，确实是有点不爽，我们认为责任不在房东，而是中介两次卖这套房子，都没把详细资料给买家，就存在着故意欺瞒。我们现在卡着中介费，希望中介出面找Vermessungsamt来给我们做一个重新的测量，以便今后我们出手的时候，能清清楚楚明明白白。只买过新房，没有二手房的经验，时间又紧，就出了这个乱子。不过我相信一定可以弥补的。 陈格 发表于 2015-4-30 14:22
官司不想打，这套房子目前这个价格，我们拿的很开心了。面积小了十多平，确实是有点不爽，我们认为责任不 ...
中介费没给，我觉得还有得商量。好好谈判，应该给补些钱。请律师也可以，律师也不是必须上法庭才请啊。很多时候讨价还价的时候也需要啊 雅情 发表于 2015-4-30 14:37
中介费没给，我觉得还有得商量。好好谈判，应该给补些钱。请律师也可以，律师也不是必须上法庭才请啊。很 ...
法律条文我们自己摸的很透彻了，不打算请律师，在不损害卖家利益的基础上把中介费卡到最低，就满意了。 其实我一直觉得德国人是很讲道理的，这件事情到目前为止中介一直都是承认面积错误的，也想积极地解决这个问题。可能真的大部分的中国同胞比较悲观，觉得和德国人讲一定不会成功。谈判是要有技巧的，如何软硬兼施，步步为营，利用中介和卖家的弱点，而不是动不动就花钱请律师，或者打官司。只要提前做好功课，把法律一条一条看明白搞通透，也许是可以把损失降到最低的。 陈格 发表于 2015-4-30 14:22
官司不想打，这套房子目前这个价格，我们拿的很开心了。面积小了十多平，确实是有点不爽，我们认为责任不 ...
楼主加油，好好谈，祝你成功{:5_335:} deutour 发表于 2015-4-30 15:00
楼主加油，好好谈，祝你成功
借您吉言 等lz 最新消息 祝ｌｚ成功，等待更新，望ｌｚ传授谈判技巧 chezshen 发表于 2015-4-30 15:10
等lz 最新消息
{:8_474:} 陈格 发表于 2015-4-30 14:53
其实我一直觉得德国人是很讲道理的，这件事情到目前为止中介一直都是承认面积错误的，也想积极地解决这个问 ...
嗯，等更新分享谈判技巧:) 已经得到赔偿，更新在第一页了。 irvine 发表于 2015-4-30 14:05
我记得面积好像要相差10%法庭才会支持。网上很多判例的。
10%更多是对租房的情况。如果是购买房屋，10%的Abweichung可不是一个小数目，一定是可以追究赔偿的。 看了最新结果，可以说是最好的结果了。
原理上，房屋买卖合同其实不是买卖房屋，而是买卖地皮，顺带包括了"存在"在地皮上面的一切东西。
就是说，你的Notar合同里，并没有包括房屋的面积这类条款。
买家自己没有请Gutachter，自己核实面积，而是看到了房子表示满意。本来处于很不利的位置了。
能搞出2%来，真的很不错了。希望以后大家千万自己都量一下。这在谈价格的时候，是很大的筹码。可以降很多价的。
另外， 租房的时候，如果实际面积小于广告面积10%以内，打官司也是没用的。 jingnan 发表于 2015-5-12 10:35
看了最新结果，可以说是最好的结果了。
原理上，房屋买卖合同其实不是买卖房屋，而是买卖地皮，顺带包括 ...
那如果我们当时候要卖，也不需要把居住面积和使用面积写进买卖合同里的是吗?只需要写地皮就可以了? 本帖最后由 jingnan 于 2015-5-12 11:17 编辑
陈格 发表于 2015-5-12 10:49
那如果我们当时候要卖，也不需要把居住面积和使用面积写进买卖合同里的是吗?只需要写地皮就可以了?
是的。
补充一下，这只限于独体房，有单独的房产证。
对于大楼里的Wohnung，或者那种一起盖的联排，要按Teilungserklaerung里写面积的。Notar合同一般把这个Teilungserklaerung 作为附件，属于合同的一部分，应该有一定的法律效应了。 这是后从开发商那里拿的合同，一般都有如果面积偏差多少（2%). 如何如何，这样有法律效应了。
不过一般除非改建过，出错的机会也不大。 很棒的结果啊，没伤筋动骨的打官司，用谈判就争取到最大利益了。不过前屋主也真是心大，当年被中介坑了这么一大把居然不知道
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