房产不同于其他，一定是notar为准，其他都是浮云，楼主等对方发律师信了再说
本帖最后由 果王 于 2015-5-13 07:15 编辑
huangxiaolu 发表于 2015-5-13 06:15
所以他就更处在优势地位了，你的曾诺是现实
我不知道你看了没有，我说的是房子。我邮件写的是确认kaufwunsche和interesse。只字未提确定买。我后面还写了一句话Wir sind gerne bereit mit Ihnen das Angebot in einem weiteren Termin zu besprechen.
我认为有争议一句话是 Wie wir Ihnen bereits vor Ort und auch telefonisch mitgeteilt haben, bestaetigten wir Ihnen nochmals schriftlich unseren Kaufwunsch.
你应该再看到他的邮件时就立刻回复，说你认为价格太高不买了。那他就没话说了。
记得当年做过的练习题，LZ Email 里清楚写了 Kaufwunsch，已经是 Willenserklaerung，并且 Wirksamwerden der Willenserklaerung 也形成了，自然 bei Ruecktritt 是有 Schadensersatzpflicht 的。但是卖方要举证是否真的拒绝过别人，可能会减轻这个 Schadensersatzpflicht。 至于房产有没有特殊法规或者Richtlinien 就不清楚了
果王 发表于 2015-5-13 06:11
是的，这个他会有胜算吗？
不要急，他说什么不用理，等他有正规律师信再说
原本，我认为，可以补偿他的一些损失，如，撤下广告，也就是下次再发的费用。还有 Notar 的Termin肯定是没有约好，不过，也有可能已经和Notar联系，即，卖主已经把材料寄给Notar， 马上撤回应该不会产生费用，如果有也会很少。买主可以考虑给与补偿。
现在的问题，他要所谓的差价补偿。我个人认为，无理也不合法，不予理睬。等待对方的律师函。
Guten Morgen,
ich habe eine Frage zum Immobilienkauf.
Wir haben letzte Woche ein Haus besichtigt und dann auch zugesagt, dass wir es kaufen möchten. Dies führte dann auch dazu, dass Besichtigungstermine mit weiteren Interessenten abgesagt wurden.
Die Verkäufer wollten dann folgendes schriftlich von uns haben, was wir dann per Email abends geschickt haben:
Wie heute morgen besprochen, hier die Kaufbestätigung schriftlich:
Hiermit bestätigen wir: <unsere Namen>, dass wir das Anwesen <Adresse> von <Namen der Verkäufer> zum Preis von 350.000,00 EUR käuflich erwerben möchten.
Dies gilt als rechtsverbindliche Kaufzusage.
Im Laufe der Woche kamen uns jetzt immer mehr Zweifel und wir würden gerne absagen. Was für Folgen kann das für uns haben? Ein Notar wurde noch nicht beauftragt. Kann es jetzt aber passieren, dass wenn das Haus jetzt nur für z.B. 300.000EUR verkauft wird, wir die Differenz zu 350.000 EUR bezahlen müssten?
Über eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar!
Antwort
von
Rechtsanwalt
Sehr geehrte xxx,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte:
Was für Folgen kann das für uns haben?
Zunächst hat die von Ihnen versandte E-Mail NICHT zur Folge, dass Sie zum Kauf der Immobilie verpflichtet wären. Gemäß § 311b BGB sind Kaufverträge über Immobilien zwingend notariell zu beurkunden. Der Verkäufer wollte, dass Sie sich erstens verbindlich verpflichten das Grundstück abzunehmen und zweitens den Preis festschreiben. Solche Vorverträge gibt es durchaus. Sie müssen aber ebenso zwingend notariell beurkundet werden wie der eigentliche Grundstückskaufvertrag. Wäre dem nicht so, so würde das gesetzliche Formerfordernis für den Grundstückskauf ausgehöhlt. Das aber ist nicht gewollt.
Sehr unwarscheinlich, aber nicht völlig auszuschließen ist, dass dem Verkäufer hier gewisse Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zustehen.
Gemäß § 311 BGB kann es Schadenersatzansprüche geben, sofern Sie im Zuge der Vertragsverhandlungen zurechenbar den Eindruck erwecken, das Grundstück auf jeden Fall abnehmen zu wollen. Allerdings "beißt" sich diese Lehre mit dem Grundsatz, dass man bei formbedürftigen Rechtsgeschäften nicht (auch nicht mittelbar!) vorab zum Vertragsabschluss gezwungen sein soll. Die Rechtsprechung billigt demzufolge Schadenersatz wegen Verschulden bei Vertragsverhandlungen nur dann zu, wenn der "abbrechende" Vertragsteil die Pflichten zum redlichen Verhalten grob verletzt. In der Regel wäre vorsätzliches Verhalten erforderlich. In Ihrer Konstellation müssten Sie also die E-Mail gesandt haben, obwohl Sie schon wussten, dass Sie die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund (d.h. grundlos oder aus sachfremden Erwägungen) abbrechen wollen.
Das haben Sie aber gerade nicht: Der Verkäufer hat hier versucht, eine gewisse Druckkulisse aufzubauen und den Abschluss zu diesem Preis so abzusichern. Es ist ihr gutes Recht, wenn Ihnen zuhause beim Durchdenken des Geschäfts Zweifel kommen, vom Vertragsabschluss doch noch Abstand zu nehmen. Das Erfordernis der notariellen Beurkundung soll nämlich gerade zur Warnung und zur Besinnung dienen. Der Verkäufer hätte in diesem Fall seine Aufwendungen auf eigenes Risiko gemacht und bekäme nichts.
Insofern sollte die Marschroute für Sie folgende sein: Teilen Sie dem Verkäufer zeitnah mit, dass sie das Grundstück nicht kaufen wollen. Tun Sie dies unter Angabe von Gründen, welche mit dem Kauf in sachlichem Zusammenhang stehen. Ansprüche sollte der Verkäufer in dieser Konstellation dann nicht haben.
Nur der Vollständigkeit halber noch folgendes: Der Verkäufer müsste, wenn er denn Ansprüche hätte, diese nachvollziehbar darlegen und beweisen. Schadenersatz gäbe es beispielsweise gerade nicht, wenn mit Ihnen ein überhöhter Preis vereinbart wäre, im Nachhinein mit einen anderen Käufer allerdings zu einem angemessenen Preis abgeschlossen würde. Zudem können und sollten Sie durch zeitnahe Benachrichtigung des Verkäufers natürlich eventuellen Ansprüchen den Boden entziehen.
Abschließend weise ich darauf hin dass zusätzliche Angaben zum Sachverhalt die rechtliche Bewertung u.U. völlig ändern können. Falls in der Sache weiterer Beratungsbedarf bestehen, können sie mich gerne kontaktieren. Die räumliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
xxx
Rechtsanwalt
Zusammenfassung: Vorverträge über einen Grundstückskauf bedürfen gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen trotz formnichtigem Vorvertrag sind Schadensersatzansprüche nur im Ausnahmefall, i.d.R. bei vorsätzlicher Schädigung der Gegenseite, denkbar.
eversleep 发表于 2015-5-13 08:14
记得当年做过的练习题，LZ Email 里清楚写了 Kaufwunsch，已经是 Willenserklaerung，并且 Wirksamwerden d ...
他在邮件里单方面写他电话拒绝了别人，而且他还说WIE VEREINBART他拒绝了别人。我根本没有和他VEREINBAREN这个，他拒绝别人，删除网上也是他的行为。
eversleep 发表于 2015-5-13 08:14
记得当年做过的练习题，LZ Email 里清楚写了 Kaufwunsch，已经是 Willenserklaerung，并且 Wirksamwerden d ...
JAIN, 你说的这个是不是BGB里个人之见协议。买房就连签署VORVERTRAG不经过NOTAR都不一定有效。那么现在她唯一能用的手段是通过BGB里对他行程的损失，但是我查了，说私人之间买卖的损失不能计算什么他失去的时间，他做的工作，而是他TATSAECHLICH的损失。可能就是他说的让我补差价。但是这没有签署任何形式的合同，也没有经过NOTAR，就通过邮件往来这么的话，要乱套了。所有卖房和买房的可以拿这个发财了