第2套房子的利弊

wangsword · 发表于 2013-2-10 22:12

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想问问已经在德国拥有第2套房子的童鞋们：

1.如何贷款划算？第一套房贷全部还完再贷第2套房，还是第一套房还剩一些房贷的时候开始贷第2套房呢？

2.第一套房子想出租，找中介帮忙出租的公司德文叫啥？有专门的网站能查到此类信息吗？

能想到的就这2个问题，希望已经有2套房子的童鞋们在这里讨论一下！

Cel · 发表于 2013-2-10 23:53

第一套想出租的话，当然是没还完贷款的时候出租比较划算。

chong790911 · 发表于 2013-2-11 01:01

第二套可以拿第一套抵押啊，如果第一套的月租金高于月供，就更有优势了。
出租的网站很多啊，immonet和Scout上也可以登记啊

子霁 · 发表于 2013-2-11 10:21

第一套房出租，如果还有利息，是可以抵税的，我听说盈利税很高，如果你还的都差不多了，那利息因该也占月供的很少了，这是我大概知道的一些，不实处，欢迎指正！

wangsword · 发表于 2013-2-11 16:19

Cel 发表于 2013-2-10 23:53
第一套想出租的话，当然是没还完贷款的时候出租比较划算。

谢谢回复，但是能说的具体点吗？另外请教一下大概还剩贷款的多少比较划算呢？比如还剩20%还是10%？

wangsword · 发表于 2013-2-11 16:21

chong790911 发表于 2013-2-11 01:01
第二套可以拿第一套抵押啊，如果第一套的月租金高于月供，就更有优势了。
出租的网站很多啊，immonet和Sco ...

第一套的月租金高于月供？就是说第一套房子租出去的收入要高于第二套贷款的房子，对吗？
出租是想找那种中介公司，这样便于管理，自己省麻烦了，就是要给中介公司一点费用了，有经验吗？

wangsword · 发表于 2013-2-11 16:24

子霁发表于 2013-2-11 10:21
第一套房出租，如果还有利息，是可以抵税的，我听说盈利税很高，如果你还的都差不多了，那利息因该也占月供 ...

哦，那就是说第一套房子的贷款不用全部还完，这样的话贷款的利息可以抵税，是这样吗？那比例是多少呢？

子霁 · 发表于 2013-2-11 16:57

你还的每个月里面有多少钱是利息，你应该是最清楚的阿，只有利息的这部分可以抵税。

viviever · 发表于 2013-2-11 17:05

wangsword 发表于 2013-2-11 15:24
哦，那就是说第一套房子的贷款不用全部还完，这样的话贷款的利息可以抵税，是这样吗？那比例是多少呢？

自住的房子的贷款利息不能用于Steuer absetzen.
出租的房子的贷款利息以及每年该房子总价的2%的折旧费可以用于Steuer absetzen. 收取的kalt房租要交税。所以最好的方式是这套房子可以Steuer absetzen的金额高于kalt房租。
这两套房子之间没有关系，也就是说不能把自住的房子的贷款利息算到出租房子上去Steuer absetzen.

wangsword · 发表于 2013-2-11 19:55

viviever 发表于 2013-2-11 17:05
自住的房子的贷款利息不能用于Steuer absetzen.
出租的房子的贷款利息以及每年该房子总价的2%的折旧费可 ...

谢谢，解释的很清楚，但是仔细帐目还得自己算算了。

i777 · 发表于 2013-2-12 22:35

viviever 发表于 2013-2-11 16:05
自住的房子的贷款利息不能用于Steuer absetzen.
出租的房子的贷款利息以及每年该房子总价的2%的折旧费可 ...

说的很清楚, 请问kalt交税的话,能查到税率怎么算吗,还是和家庭收入一起算税?

wangsword · 发表于 2013-2-12 22:46

还有一个问题：帮忙出租房的中介如何找？费用一般是收取多少？

viviever · 发表于 2013-2-12 23:11

i777 发表于 2013-2-12 21:35
说的很清楚, 请问kalt交税的话,能查到税率怎么算吗,还是和家庭收入一起算税?

我查了一下, 应该是normale tarifliche Steuer, 和其它的家庭收入一起算税. 有一种收入的税率比较低(25%+ Solidaritätszuschlag), 称为Einkuenfte aus Kapitalvermoegen, 比如利息所得, 股票盈利等等.

P.S. 我都是网上条文查来的, 没有实战经历.

aleckli · 发表于 2013-2-13 13:35

我和楼主是同样情况，第一套房子我还有1万多欧元的贷款，现在也想买第二套房子，房价看涨阿，是否有可能将第一套再次抵押出去增加第一套的贷款，用这第一套的钱去付第二套的首付，因为第一套增加了贷款这样第一套得到的租金就能免除很多税收，不知这样是否可行，请有经验的同学回答。

wangsword · 发表于 2013-2-13 15:09

aleckli 发表于 2013-2-13 13:35
我和楼主是同样情况，第一套房子我还有1万多欧元的贷款，现在也想买第二套房子，房价看涨阿，是否有可能将 ...

哦，那我现在的这套还剩很多贷款，你这1万欧的贷款几乎可以忽略不计了，我就是不知道贷款还剩多少的时候开始贷第2套房子最合算，所以上来问问有经验的人。目前找到的答案有一项是肯定，房子不要全部还完开始贷第2套房子是最划算的。至于还到多少划算，好像还是摸不着头。

viviever · 发表于 2013-2-13 17:30

aleckli 发表于 2013-2-13 12:35
我和楼主是同样情况，第一套房子我还有1万多欧元的贷款，现在也想买第二套房子，房价看涨阿，是否有可能将 ...

你了解所谓的房产抵押贷款吗？如果我下面说的和事实有出入，请指点。

我所了解的房产抵押贷款是指，拿现有房产(已经还贷的部分)作为新的贷款的保证(als Sicherheit)，从而以相对比较优惠的利率拿到新的贷款。比如现有房产已经还贷的部分市场价值20万欧元，新的贷款额30万欧元，假设在没有房产做为Sicherheit的情况下银行为这30万贷款提供的利率是3%(Beispiel)，那么在房产做为Sicherheit的情况下，有Sicherheit那部分贷款(20万部份)利率优惠0.8%(Beispiel)，另外一部份(10万部份)按普通利率。

如果我的理解没有错误，那么你的第一套并没有增加贷款，所以和免税收没有任何关系。
很多时候，在房产I没有全部还清A银行贷款之前，很多银行(除银行A以外)并不接受房产I来做为房产II的Sicherheit。这就意味着，这种情况下你和银行A很有可能是绑定的。
最好的做法当然是，房产I自住，并尽量还贷款，房产II出租，尽量少还贷款。
我有认识人，他们就是房产I贷款还贷并自住，然后房产I贷款还清后拿房产I作Sicherheit继续贷款买了房产II，搬到房产II住并出租房产I。结果就是，房产II的利息不能退税，房产I的房租收入交税，最差的组合啊哈哈。不过估计是一般家庭最保守的做法吧。

这些税收利息支出收入的算法为什么不让你们家的男人来考虑呢？

viviever · 发表于 2013-2-13 17:33

wangsword 发表于 2013-2-13 14:09
哦，那我现在的这套还剩很多贷款，你这1万欧的贷款几乎可以忽略不计了，我就是不知道贷款还剩多少的时候开 ...

我觉得第二套100%贷款并出租最划算，如果家庭收入够高够稳定，可以从银行拿到贷款的情况下。

i777 · 发表于 2013-2-13 19:09

viviever 发表于 2013-2-12 22:11
我查了一下, 应该是normale tarifliche Steuer, 和其它的家庭收入一起算税. 有一种收入的税率比较低(25 ...

谢了

贞爱 · 发表于 2013-2-13 19:30

小说下，我家当时没深问，一可以当抵押，前提是工资够高，一我家也是付了20%而已。不过银行不建议，说最少七年才能开始赚钱，然后房子又要维修，而且操心的地方很多。所以我和老公直接放弃了。如果你的房子找到租客，弄个证明啥的，很容易贷款买另外房子的

笨笨的小主妇 · 发表于 2013-2-13 20:30

本帖最后由笨笨的小主妇于 2013-2-13 21:26 编辑

aleckli 发表于 2013-2-13 13:35
我和楼主是同样情况，第一套房子我还有1万多欧元的贷款，现在也想买第二套房子，房价看涨阿，是否有可能将 ...

貌似是不可以的！我们问过银行，银行说同一套房子你已经买过一次了！第二次贷款你以什么名义贷呢？再买一次？当然不行！但是我和我家男人说过，那就以装修的名义再贷，当然合同重新要签的，利率是按现今利率，你是否用这钱装修，那就由你了！当然这只是个人小算盘，没有再问过银行

笨笨的小主妇 · 发表于 2013-2-13 20:34

viviever 发表于 2013-2-13 17:30
你了解所谓的房产抵押贷款吗？如果我下面说的和事实有出入，请指点。

我所了解的房产抵押贷款是指，拿 ...

没错，不管你有几套房，只要出租的已经没有贷款，那所得的月租差不多30%（大概哈）交税，因为月租也是你的收入，只要有收入，就要交税！

笨笨的小主妇 · 发表于 2013-2-13 20:35

viviever 发表于 2013-2-13 17:33
我觉得第二套100%贷款并出租最划算，如果家庭收入够高够稳定，可以从银行拿到贷款的情况下。

同意同意。

wangsword · 发表于 2013-2-13 21:03

笨笨的小主妇发表于 2013-2-13 20:30
貌似是不可以的！我们问过银行，银行说房子你已经买过一次了！第二次贷款你以什么名义贷呢？再买一次？当 ...

是吗？买房子贷款只能贷一次吗，再想贷款买第2套房子的话，是不可以的吗？

诺 · 发表于 2013-2-13 21:07

wangsword 发表于 2013-2-13 20:03
是吗？买房子贷款只能贷一次吗，再想贷款买第2套房子的话，是不可以的吗？

我想是可以的,这主要还是看你的贷款额度,而这个额度跟你的工作和收入有关.

viviever · 发表于 2013-2-13 21:12

笨笨的小主妇发表于 2013-2-13 19:34
没错，不管你有几套房，只要出租的已经没有贷款，那所得的月租差不多30%（大概哈）交税，因为月租也是你的 ...

30%交税是差不多三级税卡吧, 四级税卡收入且较高的情况下税率可以达到42%.

viviever · 发表于 2013-2-13 21:13

wangsword 发表于 2013-2-13 20:03
是吗？买房子贷款只能贷一次吗，再想贷款买第2套房子的话，是不可以的吗？

你引用的MM的意思应该是, 同一套房子只能贷一次款.

wangsword · 发表于 2013-2-13 21:15

诺发表于 2013-2-13 21:07
我想是可以的,这主要还是看你的贷款额度,而这个额度跟你的工作和收入有关.

理解了，刚刚楼上解释的是同一套房子不能贷款2次，哈哈！

wangsword · 发表于 2013-2-13 21:15

viviever 发表于 2013-2-13 21:13
你引用的MM的意思应该是, 同一套房子只能贷一次款.

恩，谢谢回复。

诺 · 发表于 2013-2-13 21:19

wangsword 发表于 2013-2-13 20:15
理解了，刚刚楼上解释的是同一套房子不能贷款2次，哈哈！

同一套房子,还是可以贷款两次的,我有朋友见最近的房贷利息便宜,所以将房子再续贷了,就是将之前还的本金都拿出来了,重新贷款.

cxg · 发表于 2013-2-13 21:20

wangsword 发表于 2013-2-13 20:03
是吗？买房子贷款只能贷一次吗，再想贷款买第2套房子的话，是不可以的吗？

难道我的中文退步了？我的意思说同一套房子，以买房的名义只能贷一次款，但以其他名义应该还能贷，如装修什么的，但利息是否与买房一样，有待考证

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