此种投资房的利弊

yunpiggy

我们城市的火车站周围开发了一小片高楼（大概5，6层的样子），从外表上看上去还算时尚现代。有一个房产公司直接管理。买房的同时可以跟他们签一个10年期的租房合同，交由他们打理，十年期每月都有固定租金（当然比实际租金要低）。之后可以续租，也可收回。我们这个城市租房还是蛮紧张的，这个地点还不错，发租应该不难。我们认识的一个前辈去年已经买进了，然后每月的房租用来还贷款。听上去很不错，但是又总觉得会有什么暗藏的隐患。希望懂投资的朋友来讲讲。

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放弃了，房子14年底才开建，现在等于买图纸。而且算下来感觉回报率很微薄。

pidi

中国德国?
我猜是中国。
风险就是产权证的问题，如果没有问题就没有问题。
这其实是开发商变相融资。
如果产权没有问题，就是回报虽然稳定，但是回报率不是特别高。
好处就是省心。

诺

其实这种投资也不错,省心,稳定.

yanyanqq

回报率有多少？年收益率。　就是月租x１２/房子总价。如果比你贷款利率要高就划算了。

yunpiggy

pidi 发表于 2013-2-13 22:26
中国德国?
我猜是中国。
风险就是产权证的问题，如果没有问题就没有问题。

是德国，我老公也说这可能是他们的一种融资方式，可能自己没有这么多资金，包括贷款也有限。可我总怕有什么猫腻，因为买房合同，租房合同都是和他们签，支付银行贷款都不会有空档期，拿到租金的同时开始还贷款。感觉这也太保险了点。

yunpiggy

Aquaspirit 发表于 2013-2-13 22:32
应该是德国。我之前看过几处这样的投资房。其实还是靠谱的，如果自己有不急用的余钱的话。

余钱其实没有多少，现在的房子还有将近7年的贷款要还呢。就是看中租金可以支付一些贷款，然后自己再加点。不过后来又看有的帖子说，出租房最好是慢慢还比较合算。

yunpiggy

诺 发表于 2013-2-13 22:33
其实这种投资也不错,省心,稳定.

是啊，我们认识的那个前辈，是打算10年后自住，因为那个时候可能是中国德国两边跑（他们在中国也买了房子），然后现在住的房子有可能留给子女。

yunpiggy

yanyanqq 发表于 2013-2-14 09:42
回报率有多少？年收益率。　就是月租x１２/房子总价。如果比你贷款利率要高就划算了。

听买过的人讲，每平米买入价格3500+，租金是每平9.5欧（签合同的价格）。但是这是前年的价格，今年新盖的还不了解，下个星期去看看。

yanyanqq

yunpiggy 发表于 2013-2-14 09:54
听买过的人讲，每平米买入价格3500+，租金是每平9.5欧（签合同的价格）。但是这是前年的价格，今年新盖的 ...

9,5*12/3500= 3,25% Rendit

这个回报率的话不算高。而且９.５不知道是不是brutto的，如果是你还要减去nebenkosten的钱。那就更低了。不过你不是全额贷款的话还行。还有房租收入算入einkommen里面要打税的，完税后净收入更低了。

否则有钱不如存银行，现在中国银行存一年定期有３.３％的年利率。不过投资房产就是长远的事情，为了以后可以保障。所以也不能这样算。

yunpiggy

yanyanqq 发表于 2013-2-14 09:42
回报率有多少？年收益率。　就是月租x１２/房子总价。如果比你贷款利率要高就划算了。

一般贷款利率只能10-15年吧，这之后如果贷款利息涨了，是不是就要尽快还完比较好？如果再把税务问题加上，还真要再多算算。

yunpiggy

yanyanqq 发表于 2013-2-14 10:05
9,5*12/3500= 3,25% Rendit

这个回报率的话不算高。而且９.５不知道是不是brutto的，如果是你还要减去 ...

签合同的时候，nebenkosten都已经剔除了，其中还有部分比例的维护费用也剔除了，就是每个月这个每平9,5欧是纯拿到手的。也许现在涨了点，但是房价也涨了。
我也考虑房产是长线投资，一般来讲，10，15年后的房价多多少少还是会涨一点。

鸡公

这种房产叫什么？

chong790911

最直接的隐患：
1看有没有改装费。，2就是租金回报比自主管理便宜很多。在有通涨压力的地方更不合算。我之前在国内买的一商铺，托管15年，到现在快9年，租金比9年前只涨了几十元。而且期间转手也基本不行
我想我当时如果买个自管的单身公寓会好很多

拔剑茫然

修理费谁出啊？

pidi

第一是产权问题，这是最最重要的，这也是风险问题。这种房子可能产权划分比较模糊。大部分都是公用，注意公摊。

第二是回报问题，这其实看个人，回报低一点有的人也可以接受，比存银行好就行。有的人是接受不了这么低的回报。
我国内有个房子，都抛空5年了我都没有出租，因为没有合适的人替我打理，所以其实低点回报，个人是可以接受的。

pidi

chong790911 发表于 2013-2-14 10:38
最直接的隐患：
1看有没有改装费。，2就是租金回报比自主管理便宜很多。在有通涨压力的地方更不合算。我之 ...

有同感。商铺15年太长了。我们哪里商铺是包租4年或者3年，公寓是10年合约。
不过中国的人民币通货膨胀如此厉害，再错也比什么都不做强太多。

chong790911

pidi 发表于 2013-2-14 14:00
有同感。商铺15年太长了。我们哪里商铺是包租4年或者3年，公寓是10年合约。
不过中国的人民币通货膨胀如 ...

对的，到时卖掉会赚点钱，可是看看周边的租金噌噌地讲，心里那个悔啊。当时04年，工作忙，也是贪图产权托管的方便就签了。

pidi

chong790911 发表于 2013-2-14 15:17
对的，到时卖掉会赚点钱，可是看看周边的租金噌噌地讲，心里那个悔啊。当时04年，工作忙，也是贪图产权托 ...

15年太长了。10年就很长了。
商圈培养需要一个过程，如果你没有看错，5年就应该能培养起来，10年应该很繁华了。 当然，我确实有看错。

但是投资这种事情，只有做了才能真正懂得，或者父母能教点，别人的经验基本没有办法用。因为别人的关系经验资金量大小你根本不知道，根本没有办法类比和参考。
我也是不断付各种学费。
我的口头语，最大风险就是做没有风险的事情。

pidi

回楼主，如果是异地的投资，我会买入。如果本地我会自己管理，这样虽然付出多，至少你学到任何钱都买不到的经验。

chong790911

pidi 发表于 2013-2-14 15:24
15年太长了。10年就很长了。
商圈培养需要一个过程，如果你没有看错，5年就应该能培养起来， ...

哈哈，最后一句话很好

chong790911

pidi 发表于 2013-2-14 15:27
回楼主，如果是异地的投资，我会买入。如果本地我会自己管理，这样虽然付出多，至少你学到任何钱都买不到的 ...

其实以国内的经验，产权托管形式的投资回报率都不高，比如海南产权式酒店公寓等，原因很简单，利润被第三方瓜分，资产平衡表寄给你的时候全部已被会计事务所操作过。
确实在徳国手续也简便很多，还是找找自主管理的好

yunpiggy

拔剑茫然 发表于 2013-2-14 11:28
修理费谁出啊？

具体我还不是很了解。从朋友那里得到的信息是，部分维修费用也已经预先扣除了。就是除去管理费用等Nebekosten，还有部分比例的维修费用，到手是每平9,5欧。

yunpiggy

pidi 发表于 2013-2-14 11:38
第一是产权问题，这是最最重要的，这也是风险问题。这种房子可能产权划分比较模糊。大部分都是公用，注意公 ...

谢谢提醒。我总是觉得风险这么低，是不是有陷阱。

yunpiggy

鸡公 发表于 2013-2-14 10:33
这种房产叫什么？

我也搞不清楚叫什么。就是规模大一点房地产投资公司的项目吧。

yunpiggy

chong790911 发表于 2013-2-14 10:38
最直接的隐患：
1看有没有改装费。，2就是租金回报比自主管理便宜很多。在有通涨压力的地方更不合算。我之 ...

可是德国好像很保护租客的利益，很怕碰到无良的租客，我们外国人怕是伤不起。再就是还会发生空房期，总体上可能自主管理并不占大多优势。

chong790911

yunpiggy  2013-2-14 21:02
棬 ...

÷
з壬в[

chong790911

yunpiggy  2013-2-14 21:02
棬 ...

÷
з壬в[

拔剑茫然

yunpiggy 发表于 2013-2-14 20:55
具体我还不是很了解。从朋友那里得到的信息是，部分维修费用也已经预先扣除了。就是除去管理费用等Nebeko ...

修理费和空房费用，是绝对不可能进入NEBENKOSTEN的。否则，房客非造反不可。

Spiesser

拔剑茫然 发表于 2013-2-15 10:03
修理费和空房费用，是绝对不可能进入NEBENKOSTEN的。否则，房客非造反不可。

维修费和空房费就是托管的管理公司出。他们付给房主的租金不是比市场价要低嘛！而且十年期，房租也会涨。
这个就是风险了。