请问买房10年内买卖为什么不划算呢？
前段时间看到一个帖子提到过诸多买房不如租房划算的各种原因，其中有一条说买房10年内买卖连本金都收不回来，请问为什么呢？如果要卖房子，卖家要交很多税吗？还是有什么其他的支出呢？ 本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:15 编辑。。。。
10年内如果你的房子不出租, 或者出租了, 但卖之前最后两年收回自主是不需要交投机税的. 但问题是德国除了个别大城市涨幅比较大, 其他小地方的房子涨幅不大, 所以靠买卖房子赚不到太多钱. 买房手续费将近10％，然后维护还有投入，贷款的还有利息，所以没法保证过了几年能不能把投入的钱挣出来，不过主要看房子的价格增幅了。 这个投机税不是自己住2年以上就免了吗？如果房子买了是自己住，5年后因为搬家或者换大房子就卖掉，也要交投机税吗？ 本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:15 编辑
。。。。。
是呀，房子只能越住越旧，我也不敢奢望靠房子赚一笔，无非就是想省点房租，房租一个月也要1000多冷租，还不如自己买房还贷款。但是毕竟也不敢说能定下来10年，万一还要搬家，在考虑原来的房子是出租呢还是卖掉，出租也有顾虑，万一遇上棘手的租客，卖掉省心，但是不知道不够10年卖掉会不会有其他的大损失。不指望赚钱，能持平就行。 soda 发表于 2014-10-15 11:22
增值税不是自主两年就免掉这么简单的，新的计算方法是不再提增值税这个事情，而是直接将你卖房收入算入你 ...
那就是说，现在已经没有25%的投机税，而是买房子的钱直接作为个人所得税来交吗？ 本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:15 编辑
。。。。。 soda 发表于 2014-10-15 11:36
具体法律条款我不清楚，只是个人经验。我们两个月之前去见税务顾问问卖房的事，他是给我们这么算的。。。
我突然感觉，会不会弄到最后投机税和个人所得税都的交，那就悲催了。 本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:16 编辑
。。。。 soda 发表于 2014-10-15 11:48
是啊，我们当时算的结果是如果卖房，当年除了常规的税之外需要补交的税额是房子增值部分45%的样子。。。
那不是还有55%的利润？也很好啊 本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:16 编辑
。。。。。。 soda 发表于 2014-10-15 12:45
这55%的利润里抠除贷款利息，扣除维修房子的投入之后几乎就没有了。。。
哎， 那到是的。我也在纠结要不要买一个公寓呢。老公寓，现在价格不低，再加上利息和维修费，我估计10年后的卖价能把这几项decken掉，就已经不错了。以我现在的眼光来看，我才不会出那么多钱买个老公寓呢 aqua8888 发表于 2014-10-15 12:49
哎， 那到是的。我也在纠结要不要买一个公寓呢。老公寓，现在价格不低，再加上利息和维修费，我估计10年 ...
虽然房子没有升值，但是这几年的房租省了。我们要租一个相同面积地段的房子要1000多欧冷租，所以还是觉得租金都交给别人了不划算。 soda 发表于 2014-10-15 11:48
是啊，我们当时算的结果是如果卖房，当年除了常规的税之外需要补交的税额是房子增值部分45%的样子。。。
买房超过10年了吗？没有交投机税，光卖房增值就要交这么多吗？如果计算卖房增值呢，除了当年的买价还有Notar等10%的其他费用，装修费用和买入后的维修费用都一起算上吗？ soda 发表于 2014-10-15 11:48
是啊，我们当时算的结果是如果卖房，当年除了常规的税之外需要补交的税额是房子增值部分45%的样子。。。
不知道你的房子是自住还是出租 如果是自住的话不管住了多久 盈利都不需要上税的
当然出租的话就比较复杂了 siyebaby 发表于 2014-10-15 15:02
虽然房子没有升值，但是这几年的房租省了。我们要租一个相同面积地段的房子要1000多欧冷租，所以还是觉得 ...
交1000冷租的房子和能月贷一千零首付的房子大小质量都不是一个级别吧，不能这样比啊 soda 发表于 2014-10-15 11:22
增值税不是自主两年就免掉这么简单的，新的计算方法是不再提增值税这个事情，而是直接将你卖房收入算入你 ...
这个是有官方说明的么？这么算的话如果卖房的话随随便便就几十万，再加上当年收入，那不被税抽干了？要是这样的话那买房就是个亏本的买卖啊？ siyebaby 发表于 2014-10-15 16:05
买房超过10年了吗？没有交投机税，光卖房增值就要交这么多吗？如果计算卖房增值呢，除了当年的买价还有No ...
如果只是自住的话不管多短时间转手都不会收税的 问题是大部分德国的房产都不会在短期内增值太多 反而是买了房以后交的Nebenkosten占至少5.5% 这个钱短期内没法靠房租的那部分来赚回来 而且如果贷款的话还有利息部分 所以才有人觉得10年内买卖不划算
本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:24 编辑
。。。。。 本帖最后由 soda 于 2014-10-16 11:24 编辑
。。。。 soda 发表于 2014-10-15 20:09static/image/common/back.gif
引用: great 发表于 2014-10-15 17:47
这个是有官方说明的么？这么算的话如果卖房的话随随便便就几十万，再加上当年收入，那不被税抽干了？要是 ...
如果十年之后再...
请你在你的说法前加一个前提好么？热心帮助网友是好的，以讹传讹就不好了。 soda 发表于 2014-10-15 20:09
如果十年之后再卖的话就不会影响当年的报税了，这个其实就是Spekulationssteuer的一种新的算法而已。。。
还是比较糊涂，那十年之内卖的话也像我说的，那几十万房子加当年收入，最后不全上税了，这算法没有逻辑啊？ jolinadam 发表于 2014-10-15 21:14
请你在你的说法前加一个前提好么？热心帮助网友是好的，以讹传讹就不好了。
不好意思我不是搞经济的，我们的报税一直都有税务顾问弄的，我很信任我们的税务顾问，所以一般都是他说什么就是什么，我没空也没有那么多脑细胞去深入调研考察他的话的对错。。。
我的发言只是基于我自己两个月前的经历，内容都是税务顾问告诉我的。如果你觉得我这样是以讹传讹那我就把我所有的回复删除好了，免得误导别人。。。
great 发表于 2014-10-16 11:00
还是比较糊涂，那十年之内卖的话也像我说的，那几十万房子加当年收入，最后不全上税了，这算法没有逻辑啊 ...
不是所有的卖房款，只是房子买卖之间增值的部分差价扣除购房产生的附加费用——我们的税务顾问是这么算的。。。 great 发表于 2014-10-16 11:00
还是比较糊涂，那十年之内卖的话也像我说的，那几十万房子加当年收入，最后不全上税了，这算法没有逻辑啊 ...
明显不可能嘛买房自住的时候又没有减免什么税收 绝对不可能卖房的时候这样计算上税的
soda 发表于 2014-10-16 11:14
不好意思我不是搞经济的，我们的报税一直都有税务顾问弄的，我很信任我们的税务顾问，所以一般都是他说什 ...
这跟学不学经济没关系了 德国的报税制度感觉还是很接地气的，三五级的话是有报税义务的，所以无论什么行业就算家庭主妇知道点也很正常了。
如果你们家的房子是买来出租的，那么你说的都是成立的。但是如果是自住的话那么只能说税务顾问的说法绝对有问题。 soda 发表于 2014-10-16 11:28
不是所有的卖房款，只是房子买卖之间增值的部分差价扣除购房产生的附加费用——我们的税务顾问是这么算的 ...
关键不是卖了房子以后是否增值 而是房子是不是自住的 你税务师这样说的前提就是说你这个房子是买了出租给别人的。 jolinadam 发表于 2014-10-16 11:46
这跟学不学经济没关系了 德国的报税制度感觉还是很接地气的，三五级的话是有报税义务的，所以无论什么行 ...
唉，我实在不知道怎么说了。我们的房子买过来自主过两年半，然后出租了。。。
还有，我个人还有我的许多同事都觉得德国的报税是非常复杂的。。。
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