租房还是买房？
本帖最后由 不留名 于 2016-1-16 20:27 编辑今忽然算个帐，比较了下租房和买房，这里想和大家说一下，一起讨论，指正下，看对不对：
在比较买房，租房的时候只讨论因为买房带来的附加成本。买房本身的价格和比如无论买还是租都要出的电暖水垃圾这种Nebenkosten就不算了。
房子接近40万欧元。那么买下来的Nebenkosten，所有加一起大约就是4万欧元。4万欧元啊！然后还有装修（简装，瓷砖窗帘什么的总要吧），Einbaukueche等，怎么着也3万欧元吧。这就是7万。
然后每个月还有一些nicht umlegbare kosten. 我这里是大约70欧元多。另外还要算每月利息。我们很慷慨地很慷慨地就算每月才150欧元利息好不好，那一共就是每月220欧元。买房另外还要加些各种苛捐杂税费比如Hausgeld，可能的维修维护（这些在租房则该房东出）。光Hausgeld, Grundsteuer加起来就一个月2,300欧了。那么每月仅仅因为买房而不是租房而带来的附加成本就是500欧了。每月。而且这是比较保守的算法了。利息高一点，房子大一点，很容易就上700的隐性支出。
那么也就是说，如果我不买房，租个差不多同样大小，地段，带了那些基本装修，厨房的房（这个也不算太难找吧），我可以用这7万外加每个月的500甚至700欧元，租一个比较好甚至很好的房子好长时间呢！（冷租。因为水电暖等反正都对等没算）。
那么到底是租还是买呢？那为什么还这么多人买房呢？个人的思考是：
1.看家庭状况。如果单身或者职业尚未稳定，城市没稳定，可能不考虑买房。
2.如果结婚，拖家带口的，租房客观上可能难些。有些房东不愿意接受。
3.保值升值空间。如上提到，这些NK可以租好长时间的房子了，同时至于房子升值贬值和你也无关。在不用担心贬值的同时，也会错过升值机会。
那么是不是说，如果在有升值空间的地区，地段买房，这些NK迟早还是会赚回来；最终还是落到这点上了。
如果在不那么看好的地方，最好就不要买了，哪怕你工作，职业，家庭稳固也先别买。本来就NK, 再一贬值就掉多了。呵呵。
看这种算账，总结是否比较正确？有无补充，指正？诚望交流。
反正，无论如何，发现租房其实也没那么不靠谱和不划得来，仿佛房租就都是丢到水里去一样。也不能完全这么看了。假如你买的房子不升值，你交的那些钱不也一样丢水里去了吗？德国有些书籍，媒体还详细讲了租房的福利，好处。这里就不展开了。分享我个人最喜欢的一段话：
"Sehen Sie ein Eigenheim niemals als Kaptitalanlage oder gar Altersvorsorge. Sehen Sie es als ein Luxusgut ---wie ein schoenes Auto oder einen beonderen Urlaub. Das darf und sollte man sich goennen, wenn es nicht zu finanziellen Klimmzuegen fuehrt".---Dirk Mueller "Cashkurs".
是因为想住好房子，才买房；是因为有一定的钱才能买房。无他。否则，租房，真的也很好。
这里是德国，不是中国。中国人传统观点里那种“买了房才算有家，才算安定”的感觉在德国是不一定的。德国媒体报道德国年轻人买房越来越少了。我还认识德国朋友，收入一点不差，完全能承受，但他就是不愿意买房，租了一个比较好的房子几十年。
而这些，是不能从一个经济角度，以一个类似经济学家的理性思考来做决定的。
最终还是落到老话和废话：具体问题具体分析。个人根据个人情况选择。
回复Paul的点评：
关于Paul871017的点评：
1. 是否不明真相，烦请提供依据。有什么依据说nicht umlegbare NK和Hausgeld是需要租户出的？请大家看看自己的租房合同吧，里面有无这一栏。再请房主们看看自己的Abrechnung 看是否收到这个账单。
2. 关于装修，厨房：帖子里说了，是找同条件或者类似条件的房子。租个带厨房的房子，莫非比登天还难了哦？然后为什么又拿所谓的贵家具说事？如果真说贵，很多人买房是买IKEA的家具，倒是租房有好家具的。
哎。凡事啊，不能这么说的。没看清楚别人说什么就发表评论。
我不是说坚决反对买房，这里只是个讨论。买房，也搞清楚究竟是出于什么原因买。 jolinadam 发表于 2016-1-11 16:17
你没有明白杠杆的道理，通膨也没有考虑，当然也没有考虑养老的问题。
这些都撇开你的理论貌似看起来很 ...
将来的不知道，但现在退休的，付房租一点问题都没有。很多人只要不换屋，那个房租跟十几二十年前没有什么大区別。而老到要住老人院的，如果有子女的，相信都希望把房产留给下一代，但是房产不变现，大多数人都难以靠退休金承担。如果完全没有房产，干脆让国家承担养老院费用，啥纠结都没有。德国无产阶级是过得比较爽的。 jingnan 发表于 2016-1-11 16:08
目前来讲，如果我有10万，我不会去拿这个10万去存国内理财，拿那个一年5%的利息。
我会拿这10万去贷 ...
杠杆咯，理财本金是十万，贷款买房本金变成了一百万，但是问题是长期来看综合各种因素房价能不能达到较为理想的涨幅，看个人预期了。不过假设杠杆作用小到三十年后算上房子的折旧同理财投资的本金和一样，如果三十年是我预期的投资回报期，我还是会买房，因为还有开开心心住了三十年自己家的并不隐性的’隐性回报’。买房后心情愉快安定，自我价值认同感的提升等因素，说不定还招来更多福报。 等於什麼都沒說。 有点儿道理{:5_335:}{:5_394:} 一言蔽之，就是不能光算经济账，还有政治账，家庭帐，丈母娘帐。哈哈哈！
从生活质量而言，其实租个好房子不比买房差。 本帖最后由 jingnan 于 2016-1-11 13:35 编辑
租房买房还是自己决定吧，没道理好讲 从实用角度来看还是租，除非钱多没处使，那就买而且买地段好的 雨果 发表于 2016-1-11 09:21
从实用角度来看还是租，除非钱多没处使，那就买而且买地段好的
对，就这个意思。 我也在看房，很纠结。。。楼主在哪个城市？我在法兰，这里价格也是不低和楼主说的差不多 你算了租房的价格上涨因素了？ 你算清了住新房和租旧房的实际体验差别了？
你算了通货膨胀后贷款合同的变相缩水了？ 买房子还是买地段好的最实用。
和朋友聊天，偶尔得知，几个月前,他们出售Eigentumwohnung, 网上不到5分钟，定下来卖了。房子在慕城的Haar，90年代造的，他们要的是49万，感兴趣的非常多，不知道最后的成交价。本来我想多问些细节的，聊天时太吵了，没问成。 买来自住的，有刚需，只要经济能承受，都是合理的。投资就见仁见智啦。不是什么人都有那个眼光的。而且有比投资房子更好的标的，流动性更加好。 Don't_speak 发表于 2016-1-11 10:18
买来自住的，有刚需，只要经济能承受，都是合理的。投资就见仁见智啦。不是什么人都有那个眼光的。而且有比 ...
我比较赞同你说的，那个jiangnan说的老是拿历史来说，过去几年买的房子翻倍赚钱的很多啊，跟现在买房来出租合不合算是两回事现在限制房租政策出台后，租金上涨有限，而且房价上涨也放缓许多了，而且未来还有难民危机不确定的因素，人家有钱的就买，没钱的租房也没错，投资房子回报率自己算，不一定找得到合适的 本帖最后由 FangZi123 于 2016-1-11 10:38 编辑
vermieten1 发表于 2016-1-11 10:22
我比较赞同你说的，那个jiangnan说的老是拿历史来说，过去几年买的房子翻倍赚钱的很多啊，跟现在买房来出 ...
现在nm这么多，比如你房子先就买了，nm房被政府后打算就造在你家旁，有什么办法涅。就只有：无奈接受。
在慕城，就算难民营离你的房子不远，只要你房子的地段好，要卖起来很快。前面我说的那个例子 就是房子离难民营几百米的距离。
所以，如果你手头有余钱的话，现在贷款又低，我赞成买房，要买就买地段好点的。 本帖最后由 不留名 于 2016-1-11 11:02 编辑
我不大理解为什么有些人总喜欢拿Neubau说事。
Neubau怎么了？又有谁说要“一辈子窝在70年代的房子里？”
我说了，拿那7万外加每月的500,700欧，可以住比较好或很好的房子好几年，不是说破房子老房子。难道不是吗？
我们这南部德国，巴符州（这算是经济发达，富裕的地方了吧？），新房，中心地段，100平米，带厨房，一个月冷租也就1100欧左右。
甚至，正因为Neubau, 租房还有另外的优势：你不必付Abschreibung. 你租个5年10年，再去租个Neubau, 再住新房。而如果新楼是你的，5年，10年后，他就不再是Neubau而是Altbau了，单从房的物理角度是贬值的，维修护理费是上升的，这些都是房东出。。。
当然，有人会说，那房子经济上，市场上也许会增值啊？
所以，这就是这个帖子和以上有些回复总结的啊。
FangZi123 发表于 2016-1-11 10:30
现在nm这么多，比如你房子先就买了，nm房被政府后打算就造在你家旁，有什么办法涅。就只有：无奈接受。 ...
你朋友是因为附近有难民营所以才卖房的吗，你光说价钱不行，要看面积的 不留名 发表于 2016-1-11 10:45
我不大理解为什么有些人总喜欢拿Neubau说事。
Neubau怎么了？又有谁说要“一辈子窝在70年代的房子里？” ...
就是neubau有啥了不起呢，市中心的老房子比郊区的neubau还要贵许多，市中心的地皮寸土如金，早就被房子占据了，新造房一般偏僻的比较多，问题在有限的资金下大家选择自己舒服的，新房子交通不方便购物不方便不一定所有人都会选择，光只考虑新房，完全可以去郊区买个便宜的新房住
其实看租售比，要是40万新房只能租1000，那肯定不值啊。要是40万新房租1500，那就ok。 这个，市中心也有新房啊，那个不论房价租金都是天价。。。。讨论就得大家在一个条件下讨论，不能田忌赛马。说到不停换neubau,首先在你喜欢的地方以能接受的价格租到心仪的neubau也不是那么容易，其次五年一搬家，好累啊。。。想想要搬家，东西都不敢买。 vermieten1 发表于 2016-1-11 10:52
你朋友是因为附近有难民营所以才卖房的吗，你光说价钱不行，要看面积的
不是因为难民营的原因，别的事，在这论坛上我就不说了。房子接近150qm，在很成熟的社区，他这个房子价格非常公道，因为我自己看房子有1年多了，我心里有个数的。
我看你一直在犹豫，不知道在看房没有。 dddaisy 发表于 2016-1-11 11:14
这个，市中心也有新房啊，那个不论房价租金都是天价。。。。讨论就得大家在一个条件下讨论，不能田忌赛马。 ...
说的是。
但问题是，在当今这个年代，不管租还是买，有谁真的可以保证就在这个房子呆个5,10年甚至几十年甚至一辈子？职场上变化还是很多的，特别对于我们这种人。我们的流动性比德国人更大更灵活，甚至可回国工作。
所以，如果说搬家，那sowieso是搬家，和买或者租无关。 Hausgeld, Grundsteuer和nicht umlegbare kosten， 不是租客承担的吗？不然不含电气网的250的Nebenkosten 是什么啊？
楼主写的很客观 很赞同。事实上每月150的利息我怎么觉得少算了呢 除非首付你付了四分之三的房钱 否则每个月150欧元的利息根本就不够 所以买房还真是成本高的很 珠圆玉润 发表于 2016-1-11 11:22
楼主写的很客观 很赞同。事实上每月150的利息我怎么觉得少算了呢 除非首付你付了四分之三的房钱 否则每个月 ...
对，是的。所以是很保守很保守的算法了嘛。
一般利息至少200多欧一个月。所以帖子里就说每月很容易就是700欧allein因为买房带来的附加成本----如果租这些成本是不必付的。 也看房子啥时候买的，有些城市几年翻一翻的房价也是有的哦。 关键现在留着钱没用，不如投到房子里。已经买了一个小的，换大的还是要买房。买的时候想不赔或者赔少点儿都行，权当存了个房租了。卖的时候居然房子涨价了…还是买房划算啊。 dddaisy 发表于 2016-1-11 11:14
这个，市中心也有新房啊，那个不论房价租金都是天价。。。。讨论就得大家在一个条件下讨论，不能田忌赛马。 ...
我不是说了嘛，在一定的资金情况下选择自己合适的，那个jiangnan每次都强调新房舒适度，这有啥好比的，要我看大部分新房的地理位置都不如老房呢，生活便利也不如老房，这怎么好比嘛，别老在那边说新房的舒适度了 FangZi123 发表于 2016-1-11 11:16
不是因为难民营的原因，别的事，在这论坛上我就不说了。房子接近150qm，在很成熟的社区，他这个房子价格 ...
你咋没买朋友家这个呀 面积很大啊，还挺合算的，但haar也不算太好的区吧，在4圈底站了 不留名 发表于 2016-1-11 11:18
说的是。
但问题是，在当今这个年代，不管租还是买，有谁真的可以保证就在这个房子呆个5,10年甚至几十 ...
就是，这个搬动的问题也是因人而异的，有些人喜欢换工作换地方 买了房子未必合适，有些不爱动的就可以买 vermieten1 发表于 2016-1-11 10:22
我比较赞同你说的，那个jiangnan说的老是拿历史来说，过去几年买的房子翻倍赚钱的很多啊，跟现在买房来出 ...
其实德国引入难民，对房价上涨是有好处的。我看涨啊，大城市。 Don't_speak 发表于 2016-1-11 12:44
其实德国引入难民，对房价上涨是有好处的。我看涨啊，大城市。
看不看涨也没用，如果穆斯林大量进来后，你现在投资买的房，几十年后怎么样情况很危险，因为到时候可能全是穆斯林了，他们来决定法律了，不能像现在德国的法律来看了，看看穆斯林管理的国家那个乱，谁知道几十年后房子吧不是给人白住了，所以难民啊越来越多几十年后房子能收益我一点都不信，