本帖最后由 jingnan 于 2016-4-25 15:10 编辑
灯火通明 发表于 2016-4-25 14:02
还是没看懂，没买过房，求指教。贷十年，不需要十年还完？那么十年内只需还完利息？本金可以慢慢还？
见上面的例子。
在德国，你可以贷款好比29万，签10年合同，利息好比1，30% 然后要求每个月还贷1039，17块，这样银行保证10年内不会变你的利息， 和每个月的还款数量。这点和国内有很大的不同。上面给算了，按照1039，17块每个月，要还27年多。
你每个月还的1039块，包括两部分，一部分是1，3%的利息部分，好比是314，17欧每个月，剩下的部分就是还本的部分725欧。利息部分逐渐减少，因为本已经减少了。 还本部分的部分叫Tilgung， 银行不要求你10年把29万还完，也许10年过后，你虽然还了一部分本，但还剩下197.145万。 那个时候，你可以再签合同继续借，或者你有钱了，一次还光。然后把房卖了，那么你一分没掏，得到29万-19万7等于9万三。如果那个时候房价涨了10万，那就是19万3。
只有在房价大跌，房价跌到19万7以下，我才亏钱。 不过目前情况看，这个可能性比较小，我就去赌一把，冒这个风险了。{:5_329:}
当然你也可以从一开始就打算10年还光，那就不是每个月1000块，而是2200欧元了。
这个问题太基本了， 找个认识人打听下吧，打字太费力气了。
这个过程是很长的，但是因为一分钱没花。就是分到27年，得到29万，也相当于每年平均租客白给你1万欧买房。
当然你要是自己加一些钱，好比每月自己掏200欧，那么还完贷款的时间要大大减少。
身边就有楼主这样的实例，工资够高零首付三个公寓，以租养贷，打算10年20年后全部还完卖掉养老。
vermieten1 发表于 2016-4-25 11:18
做梦吧，厨房不弄的话，小地方1000欧元冷租谁租啊，加上nebenkosten要1200欧元，有这钱人家不自己贷款 ...
德国人愿意花很多钱租HAUS的不少见，中国人想法不一样而已。
我还认识有夫妻俩丁克，还租个DHH住，房租很贵的地方。
yundanfengqing 发表于 2016-4-25 15:57
身边就有楼主这样的实例，工资够高零首付三个公寓，以租养贷，打算10年20年后全部还完卖掉养老。
我周围中国人买出租房的挺多的。一方面有现钱，另一方面不太会经营别的，买了房子一般情况下可以保值。房价继续升就赚了。
楼主是哪个Sparkasse？另外，抵押贷款会产生哪些不利因素？
damigogos 发表于 2016-4-25 16:33
楼主是哪个Sparkasse？另外，抵押贷款会产生哪些不利因素？
你贷款肯定要抵押，只不过押哪个而已
本帖最后由 kidkudo 于 2016-4-25 17:17 编辑
vermieten1 发表于 2016-4-25 11:18
做梦吧，厨房不弄的话，小地方1000欧元冷租谁租啊，加上nebenkosten要1200欧元，有这钱人家不自己贷款 ...
和你多说无用，反正你也不会投资出租房的。
德国人大把不买房只租的，你的想法不过是中国人的想法罢了
没结婚的，同居的，工作条件一般的，要租这种新房多的是
只要租户不断，我觉着完全值得投资。
再次感叹下，你们那房子真实惠。
ice511 发表于 2016-4-25 11:04
为毛我附近的能租到1000的房子卖价都奔40万去了
lz会买离自己家比较远的房子作为出租房投资吗？ ...
{:5_377:}真是别人家的投资房总是那么划算{:5_369:}
kidkudo 发表于 2016-4-25 10:27
完全够了，多谢。
这种租售比完全合算阿，反正厨房家具租客自己搞
Grundschuld 可以继续贷款，你贷款的时候银行会告诉你的。。。。。。
jingnan 发表于 2016-4-25 17:06
你贷款肯定要抵押，只不过押哪个而已
请问楼主，你是怎样说服银行，每月有还款能力的，就算工资再高也可能同时供这么多房子啊。。。
请问楼主能不能说一下，这个楼在哪个区？
也许我遇到了一个垃圾银行，我说要投资房子，租金用来缴纳贷款利息，而且租客已经住里面了！这个垃圾银行说不行，我这是投资房子有风险。如果是自己住，那还可以给我贷款。。。
我的工资的确比较低，但是房租做收入来抵扣利息，为何不行？请问哪个银行容易给投资房子贷款？
jingnan 发表于 2016-4-24 22:51
要押别的房子
我现在一个垃圾银行A贷款给我的a房子月供，我想把a抵押给B银行，换取更好的贷款利息和条款。请问如何操作？感谢jingnan。
gmx49 发表于 2016-4-25 23:38
也许我遇到了一个垃圾银行，我说要投资房子，租金用来缴纳贷款利息，而且租客已经住里面了！这个垃圾银行说 ...
银行需要的是安全，如果房价跌了，或你收不到租子，是否你能顶下来。银行有自己的算法。
gmx49 发表于 2016-4-25 23:40
我现在一个垃圾银行A贷款给我的a房子月供，我想把a抵押给B银行，换取更好的贷款利息和条款。请问如何操作 ...
如果你这个房子没有还完， B银行一般不会接手抵押的。
killer810812 发表于 2016-4-25 23:00
Grundschuld 可以继续贷款，你贷款的时候银行会告诉你的。。。。。。
{:5_336:}懂了
慕尼黑二三圈租户不断吧？但是碰上一个拖欠房租，各种毛病怎么赶都赶不走的租客就惨了。不仅房租加不上来，还因为法律关系夺不取房子，你花了好多钱律师了，人家突然支付了一小部分房租，然后又前功尽弃了。碰上一个这样的租客就有够你烦的。租客还是单身女高管，4年一直按时给房租，这两年开始各种妖，霸着房子不走，还经常弄坏东西让过来帮忙修理。
wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 08:54
慕尼黑二三圈租户不断吧？但是碰上一个拖欠房租，各种毛病怎么赶都赶不走的租客就惨了。不仅房租加不上来， ...
是欠租问题，还是你想赶人家走啊？
涨租问题，要签合同时候就想好。
{:5_332:}
jingnan 发表于 2016-4-27 09:39
是欠租问题，还是你想赶人家走啊？
涨租问题，要签合同时候就想好。
当然是欠租和想赶人家两个都想，她只要一走，换个新人我的房租能立马涨不少，慕尼黑2圈又不愁租。（至于涨租金，签合同的时候当然看好了，但是住了一年真提到涨租金的时候，人家搞了一堆证据证明周围人的房租都差不多这个价格，凭什么就他的房子涨，然后我又得出示证明房价涨了什么的，但是人家租客就不接受，法律又保护租客，然后她还不搬出去，律师信每个月给她去一封，当时律师就跟我交代了，真正要把她赶走法律上要走7个月左右的时间，这几个月房租不仅收不回来，我还得另外贴大几千欧。）
vermieten1 发表于 2016-4-27 15:12
你房租怎么减少税收呢，按照我算如果租金抵银行贷款的话，你每个月每套房子还要补交不少税，当然除了初期 ...
你买了投资房就明白了，基本上房租能抵消本金加贷款，投资房当然尽量0首付，以租养贷，10年后卖出去就成了。我说的情况是慕尼黑4圈内，个人感觉肯定涨，用来抗通货。
当然投资房跟城市和地段太大关系了，我读书时候和朋友一起买了个当地小城市5万欧左右的房子试手，想着反正便宜，结果出租后那人也是拖欠房租，后来又突然消失了，把我俩愁死了，然后大家都工作了，想把房子换成钱，死活卖不出去，最后终于4万多点卖出去了，不仅没赚还赔了的鲜活例子。
wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 16:44
你买了投资房就明白了，基本上房租能抵消本金加贷款，投资房当然尽量0首付，以租养贷，10年后卖出去就成 ...
你上学时候就投资啊，厉害。
两次有人赖租子，是不是投资模式有问题。
第二年就要求涨租，要么是你开始租子要低了，要么是你心太急了。 一般头三年不涨租子的。
wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 16:44
你买了投资房就明白了，基本上房租能抵消本金加贷款，投资房当然尽量0首付，以租养贷，10年后卖出去就成 ...
怎么本金抵消贷款啊，难道你每个月房租交完贷款后有剩余钱吗，如果正好房租抵消贷款的话，年末就要补税啊，除非你租金太低了，能问下你贷款多少和租金多少吗
jingnan 发表于 2016-4-27 17:00
你上学时候就投资啊，厉害。
两次有人赖租子，是不是投资模式有问题。
我过手了9套房子，除了自住的不能收租金，碰上俩，算25%的几率了。第一套确实没经验。后面这套真是碰上了个这样的租客你没办法，她之前也是一直好好的。还有一个租客是想挪我的承重墙，幸好发现的早，及时阻止了，租客这事儿林子大了什么都有。
vermieten1 发表于 2016-4-27 17:14
怎么本金抵消贷款啊，难道你每个月房租交完贷款后有剩余钱吗，如果正好房租抵消贷款的话，年末就要补税啊 ...
我的意思是平均下来，我有个房子是每月还得贴300，还有几个房子每月还能盈余五六十，还有不贴不赢的，平均下来基本就正好抵消了。至于补税的问题，每次报税也是稀里糊涂的给一堆材料，看税务局心情了，有时候多买了俩房子后税务局比上一年还多退了几百块钱我，这个我也没弄懂，总之交不交似乎也没多少钱。
vermieten1 发表于 2016-4-27 17:17
鲜活的案例啊，看新闻说专家建议急着租房的人先答应人家的高房租的房租合同，等住进去后就可以要求减房租 ...
整天看到你在在网上叭叽、叭叽，一会儿说出租房子风险啦，一会儿又说要交税啦，赚不到钱呀，但看到别人做生意，心里又难受。十足的一个小市民，你既没有胆量、又没有银子，别在这瞎折腾，回家带孩子去。
Delta85 发表于 2016-4-27 17:58
整天看到你在在网上叭叽、叭叽，一会儿说出租房子风险啦，一会儿又说要交税啦，赚不到钱呀，但看到别人做 ...
我在问人家问题关你p事啊，滚一边去，你要买就买谁拦着你啊，有病！
wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 08:54
慕尼黑二三圈租户不断吧？但是碰上一个拖欠房租，各种毛病怎么赶都赶不走的租客就惨了。不仅房租加不上来， ...
问一下题外话，请科普一下。
慕尼黑二三圈是指什么区，4圈又指什么区？
很多人说4圈外的房子不值得买了，我就有些糊涂了。不说多了，erding，Unterschleissheim，Dachau光地皮出售价网上都上千一平了。我lg以前住Haimhausen，房子现在也贵哒一塌糊涂，我现在正考虑往再偏远的地方投资。请多指教。{:5_316:}
wuyuemu5188 发表于 2016-4-27 17:30
我的意思是平均下来，我有个房子是每月还得贴300，还有几个房子每月还能盈余五六十，还有不贴不赢的，平 ...
第一年能退税正常啊，我是说几年后，你最早的出租房子是啥时候出租的还没补税吗，奇怪的，想不明白,除非你房子支出特别多
有些事情，买了出租房就知道了，否则问也没用{:5_387:}