小小笑笑
发表于 2009-5-23 19:22
若合同上无说明，涨房租一般要提前三月通知的吧？
熊猫羊 发表于 2009-5-23 12:47 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
哪位大虾给个回答，如果我有机会问，也问问这个问题，回头再来回答。
小小笑笑
发表于 2009-5-23 19:24
本帖最后由 小小笑笑 于 2009-5-23 20:29 编辑
72# dago
我家GG曾经有一个月忙忘记转电费，STADTWERK直接把电断了，补交后才恢复供电。那他们也是非法了？
大花猫 发表于 2009-5-23 18:32 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我个人觉得应该算是非法的，可以到法庭去告，反正待着也是待着，等法院什么时候判，什么时候接呗。
有机会的时候，这个问题也问问。问了再来回答。有知道的给说说！
小小笑笑
发表于 2009-5-23 19:28
我个人觉得应该算是非法的，可以到饭厅去告，反正待着也是待着，等法院什么时候判，什么时候接呗。
有机会的时候，这个问题也问问。问了再来回答。有知道的给说说！
小小笑笑 发表于 2009-5-23 20:24 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
再猜想一下，如果房东把电停了，你去告房东，说他停电。
法庭说，你怎么不交钱，你说我失业了，没钱了，等等等等。
法庭说，那房东你先恢复电，等他有钱了再还你。
大约是这样，可能这就是德国的保护弱者。
回头再问问吧，呵呵呵呵！德国挺有意思。
酸黄瓜
发表于 2009-5-23 20:14
本帖最后由 酸黄瓜 于 2009-5-23 21:20 编辑
这里看见我好朋友的妈妈都拔刀相助了 这里帮帮你
第一先写警告信Mahnung 民法规定一般要写三封信 当然至少要写两封。最好是写挂号信
如果不写 债权就不成立 因为你没有追讨 然后直接去法院申请Mahnscheidverfahren
等待债权的Titel 。如果欠的钱已经超过押金 你马上写封信给对方 就说你作为房东单方解除合同
德语叫 Fristloskuendigung 此时你们的合约在法律上就是已经解除了 你就可以到法院申请
承租人搬离该房 如果对方还不搬 可以申请执行 但是这个过程会比较长 法院会通知市政府
有专门的公务员确认你的承租人是否是无家可归
对于换锁 实际上是一个比较策略的方式 其实如果承租人属实是无赖 你可以换锁
如果承租人说你换锁了 他需要有举证义务 拿不出证据就很难主张 当然举证比较难 而且承租人有钥匙
换锁只需要10分钟时间 你也可以主张是可能承租人换了锁
因为一般搬入新的地方如果门锁不是 Schliessanlage 为了安全起见 一般新的承租人都会换锁
这个是德国人都知道的常识
当然这个是不到万不得已不能为之的办法。
如果承租人有身份 有固定工作 就不用担心欠款执行不了 但是最好不要找要账公司 因为钱要不回来
要账公司还会管你要手续费的
如果你还是不能解决 可以短信给我 或者给我电话 我告诉你如何操作 当然都是拔刀相助！！！
酸黄瓜
发表于 2009-5-23 21:05
补充一下
因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通
拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为
既看你是否写过警告信 追讨是构成延迟的要素
如果你没有追讨 你的承租人 10年不给房租 也不构成延迟 法院当然也不会受理
什么时间可以解约 具体要看合同的约定 如果合同没有具体约定
这样更好 直接就是按照民法的规定执行你们的租赁合同
这里提醒你 对方的邮件解约方式是在法律上绝对生效的
电话公司的账单都可以用邮件的形式发给客户 生效吗？
但是方式是有效的 不代表解约是有效的
你们双方的具体细节 我不清楚 所以存在一种必要性 你有义务书面告诉你的承租人
他的解约不生效 否则你的承租人说 你默认了解约这样你可能会比较被动
这样你将来的诉讼可能会定义恶意的诉讼 承担全部的诉讼费用
这种方式可以通过法院解决 但是不到万不得已不要用诉讼的方式
因为诉讼费用肯定是要高于房租的 没有人敢说你100%的赢
好的 希望能帮到你
小小笑笑
发表于 2009-5-24 18:56
补充一下
因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通
拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为
既看你是否写过警告信 追讨是 ...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 22:05 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
太棒了，看到了真经。
还没全弄懂，先谢了。
正在仔细学习！
小小笑笑
发表于 2009-5-24 19:42
补充一下
因为你的承租人欠钱不给 所以你就想让对方搬走 这个是人的正常反应 但是在法律上有时候行不通
拖欠房租 是否构成法律意义上的 延迟 Verzug 具体要看你是否有追讨行为
既看你是否写过警告信 追讨是 ...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 22:05 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
先简单描述一下现在的进展，就不展开说了。
周五见了找的那德国朋友，他跟你说的一样，在去法庭之前，必须先有几次催缴信，是要通过邮局正式寄发的。他的律师朋友给了正式格式的催缴信，我们填写了具体数字、人名和地址等。
崔交欠款通知，邮局和放信筒各一份。限某时间点以前交上房租。
他说，如果第一次催缴通知后，在限期内不能收到欠款，律师会写第二封信，承租人和法庭各寄一份。如果还没有结果，将可以申请法庭执行。执行时间大约2周左右。不会很长时间的无奈等待。
律师费用是标的的10%。我不知道法庭等相关的费用会是多少？
周五我们一起去放信，并再尝试沟通和调节的办法，这次敲门开了。
我德国朋友跟他们交涉了一些时间，过程免去，结论是：他们周一（最迟周二）搬走，除去本月没付的租金，减除水电费之后，剩下的押金退还给他。
我想问，他这样提前解约，在法律上该怎样算。
我们的合同是到3-9月份。但3月份，他们的用水电费超过了房租的费用，他说，如果房子的使用费用超过房租，从法律上讲，租房者可以马上终止合同，法律是这样说的吗？
请帮看看。
另：从法律上说，提前解除合同，是否需要付一定的违约金？我们在合同里没具体的写违约的处理办法。而他有使用费超过房租的情况，是否就有可以随时解约的理由？我就不该要违约金？
－－－－－－－－－－－－－－－－－
以上是法律角度的学习，当然从真实情况来讲，如果能尽快解决这个问题，稍微损失一些，我也会同意的。帮忙解释一下，也让大家都能多获得些法律知识，毕竟我们都有很多时间生活在德国的这个法律天空下，更多的了解就会更好的保护自己。
多谢啦！
小小笑笑
发表于 2009-5-24 19:56
这里看见我好朋友的妈妈都拔刀相助了 这里帮帮你
第一先写警告信Mahnung 民法规定一般要写三封信 当然至少要写两封。最好是写挂号信
如果不写 债权就不成立 因为你没有追讨 然后直接去法院申请Mahnscheidverfa ...
酸黄瓜 发表于 2009-5-23 21:14 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
具体情况前一个邮件有描述，针对大虾提的几个内容，是否可把疑虑再问问：
1)关于“无家可归”，如果他们是学生，或者是外国人，我理解，租哪里房子，哪里就是家，被从这个房子里赶出去的话，一定算是无家可归了，是么？
2)关于换锁，在德国，如果叫锁匠来换锁的话，是否要出示什么证明文件？如果随便谁说换锁就换锁，那不乱套了？想开谁家的门，就说换把锁？！
3)关于邮件退房，我理解用邮件的方式提出退房，也是有效的。那我用邮件的方式回复不同意退房，是否有效？
找追债公司要债的事，大约是最不可行的，我也没想走这条路。拍拍港片可能比较好看。
多谢啦！
酸黄瓜
发表于 2009-5-24 21:50
本帖最后由 酸黄瓜 于 2009-5-24 23:04 编辑
1) 关于“无家可归”，如果他们是学生，或者是外国人，我理解，租哪里房子，哪里就是家，被从这个房子里赶出去的话，一定算是无家可归了，是么？
如果确认是无家可归的话 政府会负责安置 但是会有一种情况 就是如果你的承租人
不符合政府安置要求条件即使不付房租他可以合法要求延长居住时间因为你是房东 他是房客 他是弱势群体 他搬走后 没有地方住 就没有办法进行正常生活了
2]关于换锁，在德国，如果叫锁匠来换锁的话，是否要出示什么证明文件？如果随便谁说换锁就换锁，那不乱套了？想开谁家的门，就说换把锁？！
换锁很简单 就是把门上直径为6毫米的螺丝 拧下来
然后在把钥匙插入锁芯钥匙拧到30度的位置 用力就拽锁就出来了
不过注意锁芯有里外 所以外面一般是右拧30度 里面是左拧30度
因为我的工作是锁具设计师 所以比较专业
注意 换锁是随便的 只要你有钥匙开锁才是要请锁匠的 这个需要出示证件和登记
3}关于邮件退房，我理解用邮件的方式提出退房，也是有效的。那我用邮件的方式回复不同意退房，是否有效
你不回复 就是默认 这个在法律上有解释 对方的解约有可能生效
如果你的承租人没有正当的理由 或者你认为理由不充分 你应该可以
邮件回复告诉他 你不接受他的解约
4他在第一个月的使用费用，超过了房租的费用。
他说，有这一条，他就可以随时解约，是吗？
这个法律上没有条款规定 原则上不成立
如果不是，他该付多少的违约金？合同里没写违约
违约金的数额一般是不会超过押金的数额的
彩虹姐姐
发表于 2009-5-24 22:03
《欧华导报》主编钱跃君有本《德国法律文集》，可以与报社联系买来看看。相关的这些内容都有涉及的。本人个人觉得，我们中国人还没有完全熟悉德国的法律与行为规范以前，少做动作为妙。如果凭我们在国内的思维去判别，去做出决定，导致麻烦的可能性比较大。
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