本帖最后由 林间小路 于 2013-9-24 23:44 编辑
jeditech 发表于 2013-9-24 22:26
比如你有10万的存款，银行利率1,5%，个人Grenzsteuersatz是40%。如果把存款拿出来买房，那么每年损失1500 ...
太感谢了！LZ不仅知识渊博，而且心肠好，有耐心，再献花!!{:5_335:}{:5_335:}{:5_335:}!虽然我还是有些昏－－{:5_317:}
这么说吧，两口之家，无孩，夫工作，妻家主，十年前全款买下现住房，现手头又有些钱，够全款再买一套房。二人没有别的投资，请问大侠，这第二套房是全款买下好呢，还是贷款买划算？俺可怜的脑袋不够用，更想不清什么参数变化之类的事，请大侠就给俺句明话吧？如果是你，你会咋整？
林间小路 发表于 2013-9-24 23:32
太感谢了！LZ不仅知识渊博，而且心肠好，有耐心，再献花!!!虽然我还是有些 ...
如果家庭收入比较高，那么税率当然也比较高。全款买房，虽然不用付利息，但是房租收入大部分要交很高的税。在没有具体数据的情况下，简单的看，你还是部分贷款买房划算，首付房价一半左右加上所有的Kaufnebenkosten，把Beleihugnswert控制在60%以下一点，这样利率比较优惠。
本帖最后由 林间小路 于 2013-9-25 12:21 编辑
jeditech 发表于 2013-9-25 09:31
如果家庭收入比较高，那么税率当然也比较高。全款买房，虽然不用付利息，但是房租收入大部分要交很高的税 ...
谢谢LZ！！！{:5_322:}
对不起再弱智地问一句，这样贷款买房后的租金收入，可用来还贷，是不是就不用缴收入税了啊？
林间小路 发表于 2013-9-24 23:32
太感谢了！LZ不仅知识渊博，而且心肠好，有耐心，再献花!!!虽然我还是有些 ...
要是我，会把一套房的全款分成5份，每份扔20%首付进去，可以买5套，如果房选的好，可以得到高得多的收益。当然前提是得有时间有精力打理，还得会算数哈，嘻嘻。话说mm如果不懂的话，干脆让你lg管好啦，你就不要操心啦{:5_338:}
林间小路 发表于 2013-9-25 09:34
谢谢LZ！！！
对不起再弱智地问一句，这样贷款买房后的租金收入，可用来还贷，是不是就不用 ...
租金收入扣除贷款利息和其他和出租相关的费用后的净收入是要交税的。
{:5_335:}
本帖最后由 林间小路 于 2013-9-25 14:22 编辑
iohsu 发表于 2013-9-25 12:45
要是我，会把一套房的全款分成5份，每份扔20%首付进去，可以买5套，如果房选的好，可以得到高得多的收益 ...
问题是LG也不懂呀，他对投资理财啥的好像比我还弱智，根本没有那根神经，也不操心。我呢好歹会操心。唉，话说也是打工辛苦挣来的钱，真不忍心眼睁睁搁银行里贬值。
林间小路 发表于 2013-9-25 14:16
问题是LG也不懂呀，他对投资理财啥的好像比我还弱智，根本没有那根神经，也不操心。我呢好歹会操心。唉 ...
呵呵，那你就学着干吧，先拿出一部分做首付贷款买个小的试试，把道道儿搞清后再继续{:5_346:}
iohsu 发表于 2013-9-25 14:46
呵呵，那你就学着干吧，先拿出一部分做首付贷款买个小的试试，把道道儿搞清后再继续
感觉MM是高手，正在研究MM空间里的贴子呢。
林间小路 发表于 2013-9-25 14:48
感觉MM是高手，正在研究MM空间里的贴子呢。
新手，所以才四处学习呢，不过有兴趣，呵呵^^
本帖最后由 林间小路 于 2013-9-25 14:58 编辑
iohsu 发表于 2013-9-25 14:54
新手，所以才四处学习呢，不过有兴趣，呵呵^^
对我来说，MM已经是高手了，表谦虚哈，我正在MM空间里学习呢。
你的建议，拿出一套房款分成五份，首付20％买五套，让我吓了一大跳。这也太太太大胆前卫了，我咋不会这么想呢？汗
本帖最后由 stewchicken 于 2013-9-27 09:53 编辑
我收到关于退税的一封信. 请问什么意思,跟 Hausgeld有什么关系.
Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrückstellung können nicht als Werbungskosten berücksichitgt werden. Der Abzug als Werbungskosten ist erst möglich, wenn die Instandhaltung tatsächlich erfolgt ist z.B durch Renovierungsarbeiten. Das Hausgeld wurde daher um monatliche 88
stewchicken 发表于 2013-9-27 09:49
我收到关于退税的一封信. 请问什么意思,跟 Hausgeld有什么关系.
Beitragsleistungen zur Instandhaltung ...
Rücklagen不能作为Werbungskosten退税，因为这笔钱并没有实际支出，只是放在另一个账号上备用（一般由Verwalter管理）。只有到这笔钱真正支出用于维修改建等等，才能退税。
本帖最后由 emil604 于 2013-9-27 10:48 编辑
请问楼主，如果是买房自住，你说的第一部分可以退税吗？
如果可以应该作为什么费用名目退税？
谢谢
看到前面有同学问过了。
另外一个问题，如果由于工作原因，想出租刚买的房子，并到其他地方租房，这种情况的话这几条也适用吗？
买房自住,第一部分不能退税.
好象HAUSGELD中支付给工人的工资可以退税.
emil604 发表于 2013-9-27 10:43
请问楼主，如果是买房自住，你说的第一部分可以退税吗？
如果可以应该作为什么费用名目退税？
如果由于工作原因，想出租刚买的房子，并到其他地方租房，这种情况的话这几条也适用吗？
只要是出租，不管任何原因，都可以退税。但如果是买房几年以后才开始出租，第一部分的退税无法追补了。
yvonne.de 发表于 2013-9-24 10:37
再请教一下，2012年买的期房，2012年付的notar,Grundstückerwerbsteuer等，房子现在还没有交房。按照lz ...
问下这位mm，你们这第一部分的费用后来退了没？
dolcid 发表于 2013-9-28 22:28
问下这位mm，你们这第一部分的费用后来退了没？
我懒人一个，还没报税呢
再请教一下，这个第三部分，是我实际出租房子以后才可以按每年2%退税吗？这些费用在买房那年就已经付掉了。房子当年没有造好，也就不能出租。是不是这笔费用也可以买房那年就可以按2%退税？谢谢啦
本帖最后由 yvonne.de 于 2013-10-2 23:11 编辑
lz的帖子我又研读了一遍，以前觉得看懂了，现在又糊涂了。不知道是不是夜深的缘故。正准备报税。我说说我的情况吧，请lz分析一下。谢谢你!
2012年购房，房子到今年年底交房，2014年开始出租。也就是到目前为止没有租金收入。目前已经产生的费用如下， 以及我的理解。
1. 2012年银行的利息。 可以全报在2012。
2. 公证处的费用:
-2.1 Kostenrechnung für Bauträgerkaufvertrag. 不用报在2012。等到房子建好了也就是报2013年的税。
-2.2 Kostenrechnung für Grundschuldbestellung. 不清楚？感觉应该可以报在2012
3. Landesjustizkasse寄来的费用:
- 3.1 auflassungsvormerkung, 不用报在2012，要等房子建完。在2013年的报税里按折旧2%报。
-3.2 Grundbuchausruck 不用报在2012，要等房子建完。在2013年的报税里按折旧2%报。
-3.3 Grundschuld可以报在2012
4. Finanzamt的寄来的: Grunderwerbsteuer。不用报在2012，要等房子建完。在2013年的报税里按折旧2%报。
5. 房价本身的部分费用: 不用报在2012.要等房子建完全款了之后折旧每年2%
请问是不是这样的？请纠正。非常感谢lz的不吝赐教！{:5_335:}
欢迎大家发表意见。
yvonne.de 发表于 2013-10-2 23:06
lz的帖子我又研读了一遍，以前觉得看懂了，现在又糊涂了。不知道是不是夜深的缘故。正准备报税。我说说我的 ...
基本上是对的。2.1也是按每年2%报，2.2的确是应该报在2012。
jeditech 发表于 2013-10-3 09:25
基本上是对的。2.1也是按每年2%报，2.2的确是应该报在2012。
谢谢lz!{:5_335:}
雪中送炭啊！Mark
谢谢LZ。LZ非常热心， 帖子极其有用。
也请教两个问题。
1） 为了报税简单，一般我们的工作Werbungkosten在退税时我基本不填，Fianzamt就取默认Pauschal， 约1000 Euro 每人。现在我们刚买了一出租房。请问，出租房的Werbungkosten和工作的Werbungkosten是分别计算后，加和作为家庭总支出部分退税呢？还是两种Werbungkosten不区分（即如果我不填工作Werbungkosten，而出租房的Werbungkosten大于2000欧元时，将导致工作Werbungkosten的Pauschal 1000不被计算了）。
2）我买的房子约1900年建造，2008年Kernsaniert. 这种情况下，折旧退税率是2%还是2.5%。我的理解是2.5%，对吗？
多谢了先。
kcake 发表于 2013-10-10 22:02
谢谢LZ。LZ非常热心， 帖子极其有用。
也请教两个问题。
1） 为了报税简单，一般我们的工作Werbungkosten ...
1) 有关出租的收入和支出填在Anlage V，工资收入是Anlage N，所以你可以在Anlage V里面写明所有与出租有关的Werbungskosten，而在Anlange N 里面不填Werbungskosten,继续让Finanzamt默认你的Arbeitnehmerpauschal。
2) 对的，是2,5%
非常感谢，您太专业了！
jeditech 发表于 2013-9-24 11:20
看谁是房主就写哪一边，如果两个都是房主，那么一人一半。
虽然还没有房租收入，但所有的支出还是都填 ...
lz还是再请教一下。这个房子去年买的，现在还没有交房。去年的费用是做在去年的报税里，你上面写如果都是房主，一人一半，也就是写在Anlage N里面，可是我看后面的跟帖里又有说写在Anlage V里。如果写在Anlage V里面，那只有支出，没有收入，因为还没有出租。是不是finanzamt就不会把这部分vorweggenommene Werbungskosten和家庭的工资收入来抵消呢，还是自动会算过去？谢谢!
mark
本帖最后由 jeditech 于 2013-11-4 15:14 编辑
yvonne.de 发表于 2013-11-4 12:35
lz还是再请教一下。这个房子去年买的，现在还没有交房。去年的费用是做在去年的报税里，你上面写如果都是 ...
可能我上面写得不够清楚。跟出租相关的收入和支出，都是写在Anlage V的。如果夫妻是一起报税的，那么填一份就行了，收入和支出都是一人一半（如果两人都是房主）。如果两人是分开报税，那么填两份，也是一人一半。
虽然还没有房租收入，但注明是vorweggenommene Werbungskosten, 交房后出租，Finanzamt会从收入里扣除的。
jeditech 发表于 2013-11-4 14:09
可能我上面写得不够清楚。跟出租相关的收入和支出，都是写在Anlage V的。如果夫妻是一起报税的，那么填 ...
谢谢！交房后出租，finanzamt会从收入中扣除，是指租金收入还是工资收入？如果指租金收入，也就是2012年报税还没有租金，就没办法扣除了，还是也可以在工资收入里扣除？谢谢Lz，比较笨，问题多...