好帖啊，收了
大侠，如果2011年买的房子，自住到2014年，2015年才开始出租。那么2011年买房的贷款手续费，中介费，公证费能退税吗？
请问，我们现在的房子贷款还清了，要换一个更大一些的房子自住，把现有的这个房子拿去出租。我们再买房子肯定还要贷款，这个贷款产生的利息可以从年收入里报税时去除吗？谢谢！
{:5_335:}
马年好运 发表于 2015-6-18 21:10
楼主，谢谢！鉴定师的费用能抵税吗？好像你没提到。
可以，每年2%，所以金额很有限。
马年好运 发表于 2015-6-19 11:17
请教
1，你提到买房中介费的问题。我如何与中介商量，怎样才能让中介费第一年退出？
1。你可以尝试让中介把买房中介费开成贷款中介费，那么就是Finanzierungskosten，可以当年全退。
2。对。装修维护费，如果是Instandsetzung的费用，也可以当年全退。厨具部分前面提过了，家具分为13年，电器8年。
楼主，太谢谢了。
我与中介商量，估计不行。不过可以试试。
谢谢回复。很有用呢，我都记下，待16年报税。
zan
好贴
请问楼主，贷款利息是每年都会从银行收到证明吗？还是要自己计算？多谢了
drache2012 发表于 2015-7-4 22:34
请问楼主，贷款利息是每年都会从银行收到证明吗？还是要自己计算？多谢了
银行每年会给你Steuerbescheinigung.
jeditech 发表于 2015-7-5 08:26
银行每年会给你Steuerbescheinigung.
多谢啦！刚买了两个wohnung出租，再考虑要不要明年退税请个税务师呢，你有什么建议吗？
本帖最后由 anjia65 于 2015-7-13 13:06 编辑
非常谢谢楼主的第一贴。我按此帖成功退税了。
本帖最后由 anjia65 于 2015-7-13 13:09 编辑
因为买的是旧房，地税换算率高，退税时AfA 很吃亏的。只能这样了。
房子自住了3年，然后出租的。那房子里面的厨房和家具的折旧怎么算，是退（13-3）/13=10/13呢，还是就是按照13年分摊（当然电器按照8年算）
zan
楼主人太好
你好，楼主。
假如一年房租收益8400欧；还贷7200欧，房价折旧4000欧元。也就是说和房屋出租相关的收入8400欧，支出11200欧。
税务局是认可从我的全年总收入中扣除这11200欧的支出，还是只认可8400欧的支出（因为房租收益只有8400欧）？
dennyy 发表于 2015-10-26 10:35
你好，楼主。
假如一年房租收益8400欧；还贷7200欧，房价折旧4000欧元。也就是说和房屋出租相关的收入8400 ...
请问这个房价折旧是怎么算出来的？
从投资的角度看，因为买房出租带来的变化实际上是净收入为负时减免这个差值的税，弥补一部分损失，却仍是损失的多，如果净收入为正，则会多征这个差值的税，但还是盈利的多。不赚不赔的情况，则跟没有买房出租结果一样了。如果买房自住，则不改变总收入，也不计房子的支出，报税结果不受影响。
请教您楼主，我們的公寓買的時候20萬，現在還有10萬餘款。因为准备买新的住所把旧房出租，而且旧房可以随时重新贷款（bauspar已经zuteilung了）。一個有几处资产的朋友一直建议我，旧房多贷款，比如虽然10万余款但贷款15万（有的银行没问题，也不管钱拿去做什么），如此出租时租金用来免税就是算15万的利息可以免税而不是10万的利息免稅，免稅再加上折舊費等等。而多出的5万可用来今后买新房首付。他还多次反复强调这是合理避税，而且仅仅是把自己以前存的钱拿出来。但是我问了税务师，他们都说，多的5万要用到旧房投资才能免税，否则就是耍花招。有个还说，如果要多拿钱，最好贷款的时候分割成两分，分清哪些时余款，哪些是多出来的利于算税。
我又在想，或许贷款后马上出租是有些讲不过去会让财政局注意到，可是如果我现在贷款但不如上分割，而是一次15万，几个月或更久后后再出租，那时利息和贷款总额，本来就不好计算了，而且我确实是自住后再出租，是否就真可以拿这15万来免税也不会有麻烦。
我个人是不愿冒险，如果是不合法的其实也多不了多少钱还给自己找麻烦，因为税务局是十年后还可以追查并以6%利息要求赔偿。
多谢了！
小灰兔Mila 发表于 2016-2-18 03:08
请教您楼主，我們的公寓買的時候20萬，現在還有10萬餘款。因为准备买新的住所把旧房出租，而且旧房可以随时 ...
上周有事，回复稍迟，请见谅。
税务师说的是对的。原则上只有用在出租房上的贷款利息可以退税。贷款15万，10万还旧贷款，剩余五万如果用于翻修出租房，那么其利息也可以退税。如果那五万用于比如买车，那么利息当然不能退。你那个朋友的做法其实是钻了空子，因为税务局一般不会来查你的钱是否真的用于出租房。问题是万一有一天税务局较真了，麻烦很多。
本帖最后由 小灰兔Mila 于 2016-2-29 21:37 编辑
jeditech 发表于 2016-2-22 10:54
上周有事，回复稍迟，请见谅。
税务师说的是对的。原则上只有用在出租房上的贷款利息可以退税。贷款15 ...
多谢楼主！我觉得楼主很懂法律，能向您请教很高兴。
前天和美国做房地产的亲戚请教，他给我说了如下的话：
「你要先打听清楚德国的政策，我说的是我所了解的美国的情况。
所有在出租房上的利息应该都是免税的。
假设你原来的房贷是10万，重贷后是15万，房子重贷后出租，这15的息都是免税的，与你拿出的5万无关。原因是，银行之所以给你重贷15万，是因为你的出租房目前的市场价值15万，你在出租一个15的房子，15万的贷款是商业行为，其利息是商业花费因此都是免税的。
你重贷15万，意味着你在出租房上投了15万，所以这15的利息是免税的。至于你拿出的5万，如果继续投入出租房，这5万的利率可以免税，否则不可以。
15万都是免税的，因为它是出租房的现有贷款。另外5万，如果你继续投在同一或另一出租房上，可以再免税，那么你会有总数20万的免税。否则的话这5万(如果你用来干别的）不免税。」
楼主，看来德国的政策和美国不一样。以上面的例子，美国至少能免15万利息的税，最多能免20万利息的税。德国是最少10万，最多估计是15万吧？
小灰兔Mila 发表于 2016-2-29 22:35
多谢楼主！我觉得楼主很懂法律，能向您请教很高兴。
前天和美国做房地产的亲戚请教，他给我说了如下 ...
贷款利息是否可以退税，其原则是贷款的用途，与房屋的市场价值无关。只要钱是用在出租的房子上，就可以退税。
本帖最后由 小灰兔Mila 于 2016-3-1 19:07 编辑
jeditech 发表于 2016-3-1 15:03
贷款利息是否可以退税，其原则是贷款的用途，与房屋的市场价值无关。只要钱是用在出租的房子上，就可以退 ...
楼主，我估计德国、美国的制度不同。
关于用到出租房上来免税，可以把钱存着以后用么？可以在找到租户以前用么？还是必须有了租房合同在一定时限内用。
用于购置出租房的暖气电器家具是不行的吧？这样只是使资产增值。必须只是用在雇佣工人的工资上免税吧？
不用只是作为万一租户不交房租的过渡资金，这样的利息也不能免税吧？
楼主热心人，我的问题是：自住还是出租税务局会一户户来查么？还是但凡出租的报税单必同时有房租收入da bei, 不然就变成只进不出了。
绿色的田园 发表于 2016-3-1 22:01
楼主热心人，我的问题是：自住还是出租税务局会一户户来查么？还是但凡出租的报税单必同时有房租收入da bei ...
你出租就有租金收入，你敢不报财税局吗?
jingnan 发表于 2016-3-2 08:19
你出租就有租金收入，你敢不报财税局吗?
小的有贼心没贼胆
anjia65 发表于 2015-7-10 11:20
因为买的是旧房，地税换算率高，退税时AfA 很吃亏的。只能这样了。
为什么说是旧房，地税换算率很高。能够解释一下吗？谢谢
jeditech 发表于 2015-6-1 14:01
房子暂时还没出租，费用可以算成vorweggenommene Werbungskosten, 当年就可以退税。这个前面有人问过了， ...
我来反馈一下的大家同时有问题请教。
我们2012年买的期房2013年11月接收，12月开始出租。2013的报税上我按楼主写的成功退税了。在此再次谢谢楼主！地皮我按照25%来算的。也承认了。
2014年的报税，我现在才做。税务局不承认25%的地皮价了，而是给了40%的意见。还没有最终出报税说明。因为我还有些资料要补交。 40%的地价，慕尼黑的，算贵吗？因为这个房子我们是2012年买的，不能按照2016年现在的价格来衡量的吧。我是否可以驳回呢？可以用什么理由？谢谢！